FBE- Gayrimenkul Geliştirme Lisansüstü Programı - Yüksek Lisans
Bu koleksiyon için kalıcı URI
Gözat
Başlık ile FBE- Gayrimenkul Geliştirme Lisansüstü Programı - Yüksek Lisans'a göz atma
Sayfa başına sonuç
Sıralama Seçenekleri
-
ÖgeAlt Gelir Grubuna Yönelik Konut Üretimi(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-03-26) Özsab, Sinem ; Yirmibeşoğlu, Funda ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentUlaşılabilir konut, genel anlamı ile konut alımını karşılayamayan gelir grubuna yönelik piyasa fiyatları altında satılan konut anlamını taşımaktadır. Avrupa ve Amerika gibi gelişmiş düzeyde olan ülkelere kıyaslandığında, Türkiye’de ulaşılabilir konut sisteminin oluşturulmasına ve konut arzının, konut kalitesinin ve konut finansmanının iyileştirilmesine ihtiyaç olduğu görülmektedir. Türkiye’de mevcut şartlarda konut finansmanı pahalı ve yetersizdir. Bu nedenle ülkemizde nüfusun büyük bir çoğunluğu konut ihtiyacı olmasına rağmen, konut alımını karşılayamayacak durumdadır. Alt gelir grubuna yönelik konut üretiminde Türkiye’de mevcut otorite olan TOKİ konut ihtiyacını karşılayamamaktadır. Bunun yanı sıra özel sektör düşük gelir grubuna konut üretimi konusunda desteklenmemektedir. Diğer yandan, uzun vadeli konut projelerine ve stratejilerine ve bunları düzenleyecek otoritelere ihtiyaç duyulmaktadır. Ülkemizde ulaşılabilir konut üretiminin gelişmesi sonucunda hem ülke ekonomisi gelişmiş hem de konut satın alma ya da kiralama esnekliğini artıracağı için toplam hane gelirinde artış ve daha iyi bir yaşam kalitesi sağlanmış olacaktır. Alt gelir grubuna yönelik konut projelerinin geliştirilmesi yasadışı konut üretiminin önünde önemli bir engel oluşturulmuş olacaktır.
-
ÖgeAlışveriş Merkezleri Değerlemesi Süreci Ve Yöntemleri, Marmara Forum Avm Değerleme Çalışması Örneği(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2015-06-25) Çelikkol, Umut ; Beygo, Cem ; 10077283 ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentShopping centers have always been the cornerstone of our modern-day retail market. Historically, from the first examples of urban bazaars to the modern hybrid shopping malls, the development of shopping centers always interdepended on retail market and socio cultural dynamics. In the beginning of the 20. y.y, there were some local supermarkets and hypermarket chains in the USA and Europe. After WWII, architects and designers like Victor Gruen, created the first shopping mall in the early 1950’s to bring aliveness to the emptied city centers and create an organized shopping culture and socio-cultural attractiveness. The first shopping mall design concepts of dumbell and cluster designs are still being implied by the shopping center developers of the modern day. Later on, especially after 1960-70’s shopping mall concept started to spread amongst the European countries. In Turkey, Galleria Mall which was opened in 1988 in Istanbul province, was the first shopping mall ever opened. As in 2015, Turkey has approximately 350 shopping centers with a 9,6 million square meter of construction area. Istanbul is the first in line with having 105 shopping centers. Turkey is also a developing country and nowadays the investors are turning their heads towards Anatolian provinces.Turkey has 81 provinces and just 54 of total has shopping centers currently. The international brands are eager to enter the Turkey market by first locating in Istanbul shopping malls. The total share of international investors is 30% of the invesments of shopping centers in Turkey. It has been seen that while there are many resources about real estate valuation, there has not been a research made on valuation process and methods of shopping centers. Apart from explaining shopping center valuation process and methods, this study also covers historical evoloution of modern consumers and shopping centers, classifications, site selection methods, location analysis, trade cathment analysis, competition analysis, new consumer profiles and new trends in shopping center world. According to the recent studies made by Euromonitor International, modern day consumer profile shows us that, consumers nowadays are using shopping culture to highlight their individualism and seeking experience rather than spending money on things they don’t need. Many consumers are looking for local, small scaled shopping malls and local markets like “mini marts” to do their shopping activities. The local qualified mini markets within the cities including a lot of brands are taking the advantage of the big out-of-town shopping centers. Studies made by Euromonitor shows that countries which have the most dense local mini marts are respectively USA, Russia and China. Moreover, the importance of international brands are losing their profits to more “awareness provider” organic products. Also e-retailing is gaining importance on shopping centers and social media has became one of the most useful way to import individual shopping culture. Bloggers also help people choose the product they looking for, rather then being decieved by a brand commercial. Still; 60% of the consumers are tend to shop in physical terms, not in virtual terms. Furthermore, international shopping tourism is rising amongs the international airports retail sections and thus prompting shopping center investments integrated with airport developments. Turkey has a young, dynamic consumer profile and according to studies made by Turkish Researchers Association, C1, C2 and D consumer profiles are the 70% of the total consumer profile in Turkey. It indicates that the education level and conscious consumer profile is staying low in the country. Although, the middle class consumer profile is strong and luxury consumption is increasing over years. Moreover 67% of the consumers in Turkey find shopping activity as a delighting activity. As of classification, The International Council of Shopping Centers first applied the concept of classification of shopping centers and divided the classification amongst USA, Canada and Pan-European Countries. Gross leasable area, store mix type and the trade catchment area of shopping centers have been considered during classification study. ICSC also recognized and defined Turkey classification in Pan-European Country classification. In the development process of shopping centers, site and location analysis appears to be the first and the most important step. Considering transportation webs, size of the population, shopping trends and volumes amongst consumers are vital aspects while doing the site analysis. Most of the shopping centers choose to be located near wealthy districts and transportation centers where more than one transportation type is integrated. Moreover, many of the today’s shopping center developers are mixing the shopping center usage with other usages like office, hotel and residential and applying mix use projects. This application brings more consumers to the trade area and increase sales volume. The second most important step is also creating the ideal store mix and deciding the anchor stores within the project. There have been studies about the optimal store mix for a successful income. These studies showed that leisure and entertainment usages and women fashion-clothing stores should be approximately 50% of the total leasable area of the shopping malls. Furthermore, it is understood that, the biggest size anchor stores are tend to locate far from the shopping center’s central point, and small size stores and fast food courts are tend to locate near the central point where the highest customer traffic rises. In this study, it is understood that, most of the shopping center rents are made from turnover over rents like 8% of total sales volume of stores, service charges and constant rents agreed upon the commercial lease contracts. Leasing contracts are also differs from 5-10 year leases. In real estate valuation process, there are three types of methods, which are sales comparison approach, cost approach and income approach. Many shopping center’s size, design, concept, store mix type affects the rental values thus affecting its overall value. This differentiation makes sales comparison approach difficult in valuation of shopping centers. It is hard to find a transacted shopping center to be taken as an equal to the center in valuation process. Therefore, the sales comparison approach generally used for determining the land value of the shopping mall and later on the land value was added to the building value determined by the cost method. It is understood that shopping centers are income generator buildings and most useful method that determines the true value of the shopping center is income approach. Cost approach is also being applied as an indicator sub study. Depreciated cost method is the most used method between the cost approaches and discounted cash flow method is the most used method in income approaches in shopping center valuation. Marmara Forum shopping center is located in Bakýrkoy district in Istanbul Province. It is one of the traditional super regional shopping centers of Istanbul and therefore it was taken as a case study for valuation. It has 115.000 sq m of net leasable area and affecting nearly 50% of the total population of Istanbul within its catchment area. It is designed as a fashion-concept mall with 30% of the total area belongs to fashion stores and another 30% of the total area belongs to anchor stores like Carrefour etc. The location of the mall was successfully chosen, it is located close to the D-100 highway and close to the M1A and T1 railway lines. In addition, Ataturk Airport is close and accessible via those railway lines. The project also supported by hotel and office usages in another building within the land. With 98% of occupancy rate and millions of customer footfall, Marmara Forum shopping center is one of the successful shopping center developments in Istanbul. In valuation case study, depreciated cost approach and discounted cash flow analysis were applied for valuation of Marmara Forum shopping center. The base rents and turnover rent rates and expense assumptions were derived from the market by examining existing shopping center valuation reports. Upon market research, cap rate is taken 7,5% and discount rate is taken 11%. Moreover, by analysing the existing floor plans, store areas were estimated as proportions and applied to the total net leasable area. In addition, 5% of turnover rent ratio was also applied to the total base rent revenues. In depreciated cost approach, all construction cost assumption were based on market research and construction cost tables made by Turkish Revenue Administration. At the end of the study, the value determined by income approach is twice as the value determined by cost approach. The value determined as Euro because all rents were based on Euro currency. To make it clear, the value of Marmara Shopping center is found as 263.620.672 € (284.710.325 $, 780.317.188 TL) by using the cost approach and 564.689.289 € (609.864.432 $, 1.671.480.295 TL) by using the income approach. Shopping centers are income generator real estates and income approach is considered as the best approach showing the real value in shopping center valuation processes, so as a result, the value of income method can be considered as the real value assumption for the case study. In addition, it has to be said that, this value is not the real net value of Marmara Forum Shopping center; it is just an assumption using market data’s. Real valuation reports and real value determination must be done under net construction and leasable area distributions and lease contract data’s, net insurance and tax data’s. To sum up, the success of a valuation study depends upon the ability to read carefully the given market of a real estate. Turkey is currently stands below and nearly half of the average of Europe gross leasable area per 1000 people. Consumer expenditure rates and turnover performance indexes reached its highest values in 2014 due to previous years. These indicators show that, shopping center retail market is dynamic and will increase by size and numbers in next years in Turkey. Famous retail brands are entering retail market by first locating their stores in shopping centers in Istanbul. Thus, high street retail market is the second biggest retail market in Istanbul. According to researches done by Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle, Collies International; Turkey shopping center retail market will grow constantly next years and therefore many investments will be made over the city. There are numerous new projects like 3. Bridge project, Northern Marmara Highway Project and 3. Airport Project within the borders of Istanbul. These projects will spread the urbanization of the city to the west and north. There will be more shopping center investments mixed with mix use projects and more international retail brands will be entering the market. Therefore, transaction volume of the shopping centers will increase affecting valuation studies to continue increasingly.
-
ÖgeAlışveriş Merkezleri Hedef Kitlesinin Marka Ve Mağaza Dağılımı Üzerindeki Etkilerinin İncelenmesi(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2010-03-03) Karaca, Elif Seyhan ; Gezici, Ferhan ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentBu çalışmada, alışveriş merkezlerindeki marka ve mağaza dağılımını etkileyen kriterler araştırılmış, konsept kavramı incelenmiş ve ziyaretçi kiracı arasındaki ilişkiler ortaya çıkarılmıştır. Alışveriş kavramı, alışveriş merkezlerinin gelişim süreci, dünyada ve ülkemizdeki gelişimleri ile uluslar arası literatürdeki sınıflandırılmaları araştırılarak, alışveriş merkezlerinin genel tanımı yapılmıştır. Tezin asıl konusunda, alışveriş merkezleri konsept kavramı ile marka ve mağaza dağılımlarının merkezi başarısı üzerindeki etkileri incelenmiştir. Özellikle hedef kitlenin bu konu üzerindeki etkileri detaylandırılmıştır. İstanbul’da farklı özelliklere sahip iki alışveriş merkezi projesi, marka ve mağaza dağılımları bakımından incelenmiştir. Neo Marin Alışveriş Merkezi ve Akmerkez ayrıntılı olarak açıklanan kriterler ile önce ayrı ayrı, sonrasında ise karşılaştırmalı olarak değerlendirilmiştir. Sonuç olarak, incelenen iki projenin de marka ve mağaza karmasının genel anlamda hedef kitlenin ekonomik ve demografik yapısına uygun şekilde planlandığı ortaya çıkarılmıştır.
-
ÖgeAlışveriş Merkezleri Kullanımını Ve Kullanım Yoğunluğunu Etkileyen Faktörler.(Fen Bilimleri Enstitüsü, ) Önalan, Esra ; Dökmeci, Vedia ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentEğitim seviyesinin artması ve halkın yaşam standartlarını yükseltmeyi hedeflemesi, tüketim alışkanlıklarının değişmesine yol açmıştır. Bu durum modern tüketim ihtiyaçlarına cevap verecek ticari merkezlere olan talebi artırmıştır. Ancak ekonominin yeni bir büyüme sürecine girmesi ile artan ticaret hacmi, milli gelir, şehirleşme oranı ile birlikte, yeni ticaret merkezlerine olan ihtiyacı artırmıştır. 1980 sonrasında uygulanan neoliberal politikaların sonuçlarının ve yabancı sermaye yatırımlarının serbestleştirilmesinin yansımaları ancak 1990 larda görülmeye başlamış ve 1988 yılında açılan Galleria alışveriş merkezinin ardından 15 yıllık süre içinde, başta İstanbul olmak üzere Ankara, İzmir, Adana, Bursa ve diğer illerimizde alışveriş merkezleri yapımı yükseliş sürecine girilmiştir. Bu çalışma, alışveriş merkezleri kullanımını ve kullanım yoğunluğunu etkileyen faktörlerin incelenmesini amaçlamaktadır. Bu çalışma aynı zamanda, yeni alışveriş merkezleri yer seçimi ve pazar alanlarının incelenmesini de amaçlamaktadır. Bu amaçla, çalışma kapsamında alışverişin kavramının tarihsel gelişimi incelenmiş, alışveriş merkezleri yer seçiminde kullanılan mekansal ilişki modelleri açıklanmıştır. Bu çalışmada; 1996 ve 2003 yılında Galleria ve Akmerkez Alışveriş Merkezi’nde kullanıcılar ile yapılan anket çalışmaları sonucunda kullanıcıların kişisel özellikleri, alışveriş merkezlerine geliş amaçları incelenmiştir. Yılllara ve merkezlere göre kişisel özelliklerin ve amaçların ne yönde değiştiği sorgulanmıştır. Bu çalışma kapsamında; alışveriş merkezlerini kullanan kullanıcıların özelliklerini incelemek sureti ile alışverişi etkileyen faktörler (yaş, cinsiyet, medeni durum, eğitim, meslek, uzaklık, sıklık, tercih, amaç, geliş süresi, kalış süresi, araç) katlı regresyon yöntemi kullanılarak incelenmiştir.
-
ÖgeAlışveriş Merkezleri Yer Seçimi Ve Forum İstanbul Alışveriş Ve Eğlence Merkezi Örneği(Fen Bilimleri Enstitüsü, ) Ersoy, Mehmet Ali ; Dökmeci, Vedia ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentBu çalışmada, İstanbul gayrimenkul ve perakende pazarı içerisinde alışveriş merkezleri ve alışveriş merkezlerinin yer seçimi incelenmektedir. Çalışma içerisinde oluşturulan yer seçimi kriterleri, İstanbul Bayrampaşa ilçesinde geliştirme aşamasında olan Forum İstanbul isimli alışveriş ve eğlence merkezine uygulanmıştır. Çalışma diğer benzerleri gibi matematiksel çözümlerden çok mevcut piyasanın somut ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde hazırlanmıştır. Bu kapsamda perakende pazarının dünya ve Türkiye’deki örnekleri incelenmiş ve alışveriş merkezlerinin sınıflandırmaları yapılmıştır. Alışveriş merkezlerinin yer seçimi kriterleri detaylı olarak incelenmiş ve bu yer seçimi kriterleri ile yer seçimi kontrol listesi oluşturulmuştur. Oluşturulan kontrol listesine göre Forum İstanbul projesinin yer seçimi analizi yapılmış, proje arsası yer şeçimi kriterlerine göre tüm yönleri ile incelenmiştir. Çalışmanın sonucunda, Forum İstanbul projesinin yer seçiminin lokasyon, ulaşılabilirlik, yakın çevre ve ticari etki alanı ve arsanın fiziksel özellikleri gözönüne alınarak iyi bir yer seçimi olduğu gözlemlenmiştir.
-
ÖgeAlışveriş Merkezlerinde Tasarım İlkeleri Ve Bu İlkelerin Tüketici Beklentilerine Göre Değerlendirilmesi(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2010-03-04) Çakar, Canan ; Çıracı, Murat ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentBu çalışmada, öncelikle alışveriş merkezi tanımı yapılarak, alışveriş merkezlerinin dünyada ve Türkiye’de ortaya çıkışları açıklanmış, daha sonra alışveriş merkezi sınıflandırmalarından bahsedilmiştir. Tüketici beklentileriyle ilgili bazı çalışmalar incelendikten sonra, alışveriş merkezlerinde mimari tasarım ilkeleri detaylı olarak anlatılmış ve tüketicilerin alışveriş merkezlerinden mimari açıdan beklentilerini ortaya koymak amacıyla 335 kişi tarafından yanıtlanan bir anket çalışması yapılmıştır. Çalışma, SPSS 15 programı vasıtasıyla analiz edilmiş ve tüketicilerin alışveriş merkezlerinden mimari yönden beklentileri arasında derecelendirme yapılmıştır. Derecelendirmenin ardından tek yönlü varyans analizi yapılarak; tüketici beklentilerinin yaş, gelir durumu, ziyaret sıklığı ve ziyaret amacı faktörlerine göre farklılık göstermediği sonucuna ulaşılmıştır. Tüketicilerin alışveriş merkezi ziyaretlerinde yapının mimari tasarımının önemli bir yere sahip olduğu elde edilen sonuçlar arasındadır.
-
ÖgeAlışveriş Merkezlerinin Varoluş Ve Değişim Süreci Beylikdüzü Örnek Alan İncelemesi(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2015-02-26) Çakır, Özge ; Yirmibeşoğlu, Funda ; 10066922 ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentThe concept of shopping and the physical and perceptual characteristics of shopping areas are ever-changing. The study aimed to present the transformations of shopping areas in the world and in TurkeyIn today's ever-changing and developing world order, the individual and single acts in the field of shopping have been replaced by specified and organized acts, just like in all other fields. The approaches and concepts that were discussed in the study were illustrated with reference to the example of Beylikdüzü, one of the fast-growing districts in Ýstanbul, and forward-looking analyses were done considering the present condition of existing investments.
-
ÖgeAvm İçindeki Eğlence Alanları Ve Bu Alanların Avm'lere Etkisi: İstanbul Örneği(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2015-10-23) Kanbur, Emel ; Eyuboğlu, Engin Eyüp ; 10079096 ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentShopping and entertainment has been in the center of urban life, affected by social relations and affected social relations since the beginning of civilization. Throughout time both shopping and entertainment and their places and forms in cities have transformed via social and economic transformations. Shopping malls, which are the most common and preferable places for shopping, have drastically increased in numbers and have dominated other shopping areas and force them to diminish therefore created a steep competition. Similarly entertainment areas starting to have difficulties hanging on inside cities on their own have searched for cooperation and fields to create mutual relationships. As a result, opportunity to serve shopping and entertainment together has risen. In USA, shopping malls, places offering shopping and entertainment simultaneously, that have reached their final form and they have been started to be called Urban Entertainment Centers since the middle of 20th century. Therefore, the synergy between shopping and entertainment has been researched since then. Research on entertainment centers, which increase shopping malls’ competitive capacity, has focused on consumers perception, consumer behavior, attractiveness of shopping malls and effect measurements in shopping malls. Most of the shopping malls that have been subjected this kind of researches are located in USA; even though there are a few examples from Australia and Far East. Such a study has not been conducted in Turkey. Therefore this study would provide useful information in such matters. This study will offer a literature review in the concept of entertainment, create a new model depending on literature and measure the influence of entertainment centers, which are located in shopping malls in Ýstanbul, on the shopping malls that they are located in.
-
ÖgeAvrupa Birliği Örnek Ülkeleri Ve Türkiye’de Konut Politikalarının Ve Konut Piyasalarının Karşılaştırmalı Analizi(Fen Bilimleri Enstitüsü, ) Ersoy, Ebru ; Kılınçaslan, İsmet ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentBu çalışma; Akdenizli Avrupa ülkeleri olan İspanya, İtalya ve Yunanistan’ın, konut sorununun ve politikalarının yaklaşık 60 yıllık bir dönemde yaşanan gelişim, değişim ve dönüşümünü incelemeyi ve bu bağlamda Türkiye’de yaşanan konut olgusu ile karşılaştırmalar yapmayı amaçlamaktadır. Konutun, Avrupa’nın yıkılmış kentlerinden bugünkü Avrupa Birliği ülkelerine geliş sürecinde nasıl bir gelişim ve değişim gösterdiğini ortaya koymayı ve konut sorununun; Avrupa’nın sosyal, ekonomik ve siyasal gündeminde ne çerçevede geliştiği özetlenmeye çalışılmaktadır. Bu anlamda çalışmada vurgulanmak istenen en önemli konu; Türkiye’de yaşanan konut sorununun, Akdenizli Avrupa ülkelerinde de yaşanıyor olmasıdır. Bu neden ile, çalışmada, konut sorununa bağlı olarak yapılan kentleşme tanımlarında yasa dışı yapılaşmaların ve kırsal alanların kentsel alanlara dönüştürülme süreçlerindeki çarpıklıkların; sadece Türkiye’ye özgü bir durum olmadığı vurgulanmak istenmiştir. Sonuç olarak çalışma, Akdenizli Avrupa ülkeleriyle olan paralellikleri ortaya koyarak Türkiye’deki konut durumunun değerlendirilmesini hedeflemektedir.
-
ÖgeBomonti’de Gayrimenkul Yatırım Türü Olarak “konut”un Seçilmesindeki Etkenler(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2013-01-06) Egeli, Ceren ; Ocakçı, Mehmet ; 404000 ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development1980’lerden sonra İstanbul genelinde artan gayrimenkul yatırımları özellikle kent merkezinde boş arsa stokunu azaltmaya başlamış ve günümüzde kent merkezi ve yakın çevresinde gayrimenkul yatırımı geliştirilecek alan bulunamaz hale gelmiştir. Bomonti kent merkezine yakınlığı ve sahip olduğu boş arsa stokuyla 2000’li yılların ortalarında yatırımcılar tarafından ilgi görmeye başlamış bir bölgedir. Bomonti; 1/1.000 ölçekli Dolapdere-Piyale Paşa Bulvarı ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı’nda Merkezi İş Alanı (MİA) içinde gösterilmektedir. İmar planları esnek kullanım koşulları sağlamasına rağmen Bomonti’de gerçekleştirilen projelerin tümü tekli (konut) kullanımdadır. Tezin hipotezi olan; imar planlarınca çoklu kullanım verilen alanlardaki gelişimin tekli kullanım (konut) olarak da şekillenebileceği Bomonti’deki yatırımcılarla yapılan derinlemesine görüşmelerle test edilmiş ve doğrulanmıştır. Tez kapsamında; imar planlarında çoklu kullanımın öngörüldüğü fakat tekli bir kullanımın gerçekleştiği Bomonti’de “konut”un öne çıkması ve bunu etkileyen faktörler araştırılmıştır. Bu faktörler içinde “talep”in; projenin başarısını ve buna bağlı olarak da karlılığını arttırması nedeniyle gayrimenkul yatırım türü (konut, alışveriş merkezi, ofis, otel v.b) seçiminde en etkili faktör olduğu ortaya çıkmıştır. Bu nedenle günümüzde gayrimenkul yatırım türü seçimi sürecinde ayrıntılı olarak analiz edilmekte olan talebin; imar planlarında öngörülen işlevlerin gerçekleştirilebilirliğinin artması için plancılar tarafından da incelenmesi gereken bir olgu olduğu sonucuna varılmıştır.
-
ÖgeBüyük Etkinlikler Ve Gayrimenkul Geliştirme İlişkisi: İstanbul Formula 1 Örneği(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-10-28) Er, Serra ; Gezici, Ferhan ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentBüyük etkinliklerin kentsel değişim katalizörleri olarak önemi gittikçe artmaktadır. Her koşulda, kentsel yapılı çevrenin dönüşümü; kent arazisi ve gayrimenkul piyasası üzerine odaklanır. Büyük etkinliklerin sebep olduğu kentsel dönüşümler her zaman gayrimenkul piyasası, yapılı çevrenin yaratıldığı, şekillendirildiği, piyasaya sunulduğu geliştirme süreci ve kent arazisinin etkili kullanımı açısından başarılı sonuçlar vermeyebilir. Etkinliğin sağladığı faydalardan en iyi şekilde yararlanabilmek için etkinlik mutlaka kentsel bir stratejinin parçası olmalıdır aksi takdirde, İstanbul Park Grand Prix örneğinde de görüleceği gibi, etkinlikten elde edilecek faydalar en aza iner, etkinliğin kamu önündeki hesap verebilirliği azalır, kentsel bir problemin çözümü değil kaynağı haline gelir. Bu çalışma iki ana bölümden oluşmaktadır. Birinci, İstanbul, Akfırat bölgesinde düzenlenen büyük bir etkinliğin, “Formula 1 Grand Prix”inin İstanbul’a getiriliş süreci ve etkinliğin düzenlendiği mekan olarak Tuzla Akfırat Bölgesi’nin seçilmesi ve bu bölgenin etkinlik alanı olarak geliştirilmesi, İstanbul Park’ın oluşumunda yer alan aktörler, İstanbul Park’ın finansman ve organizasyon yapısı incelenmiş, etkinliğin etkileri genel olarak değerlendirilmiştir. İkinci bölümde ise, Tuzla, Akfırat Bölgesi ve yakın çevresi sınırlı tutularak İstanbul Park Grand Prix’inin mekansal dönüşüm ve özellikle gayrimenkul sektörü üzerindeki etkileri araştırılmıştır.
-
ÖgeBüyük Konut Projeleri İçin Arazi Ve Arsa Edinim Metotları: İstanbul Örneği(Fen Bilimleri Enstitüsü, ) Güven, Özhan ; Türk, Şevkiye Şence ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentÇoğaltılamayan ve taşınamayan niteliklerinden dolayı toprak insanlık tarihinin her döneminde önemli bir rol oynamıştır. Tarım ekonomisine dayalı olan kullanımlarda tarımsal amaçlı toprak parçalarına ihtiyaç duyulmuştur. Buna karşılık kentleşme, sanayileşme gibi tarım dışı kullanımlara geçildiğinde kentlerde nüfus yığılmaları başlamış, bu yığılmalar tarımsal alanları, hızla kent dışına iterken kentsel toprağa önem kazandırmıştır. Ülkemizde 1950’li yıllarla birlikte başlayan sanayileşme hamleleri, kente göçü çekici getirmiştir. 1990’lı yılların sonlarına kadar devam eden bu kente göç sürecinde şüphesiz en önemli çekim merkezi İstanbul olmuştur. Kente göç ile birlikte başlayan gecekondu tarzı kaçak yapılaşma İstanbul’daki kentsel arsa stokunu kısa zamanda tüketmiştir. 1980’li yıllarla birlikte ülkemizin girdiği değişim sürecinde artık gecekondulaşmanın önüne geçilmeye çalışılmış ve kent çeperlerinde büyük ve prestijli konut projeleri yükselmeye başlamıştır. Her biri birer kent parçası büyüklüğünde olan toplu konut projeleri için en büyük sorun olan arazi ve arsa temini konusunun incelenmesi bu çalışmanın temel amacını oluşturmaktadır. Bu çalışmada özellikle son dönemlerde gayrimenkul sektöründe global yatırımcıların dikkatini çekmeye başlayan İstanbul’da arazi ve arsa temini yönünde sorunlar incelenerek çözüm önerileri getirilmeye çalışılmıştır.
-
ÖgeCadde Düzenleme Faaliyetlerinin Taşınmaz Mal Değerlerine Etkilerinin İncelenmesi(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2011-06-29) Güler, Süleyman ; Eyüboğlu, Engin ; 403861 ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentÇalışma kapsamında kentsel kamusal alan, cadde, cadde düzenlemesi ve düzenleme faaliyetlerinin taşınmaz mal değerlerine ait kavramsal ve kuramsal boyut ile ilgili literatür araştırmalarına yer verilmiş, İstanbul da merkezi iş alanlarının hemen 2. halkasında bulunan, Kağıthane ve Bahçelievler ilçelerinin Kağıthane Sadabad Caddesi ve Çevresi ile Bahçelievler Ahmet Yesevi Caddesi- Mahmutbey Caddesinde yapılmış olan düzenleme faaliyetlerinin öncesinde ve sonrasında periyodik olarak taşınmaz mal değerlerine ait verilerin, ulaşım ağındaki değişim ile ilgili verilerin temin edilerek, tablo ve grafiklerle gösterimi yapılmış, elde edilen bu veriler karşılaştırılarak, cadde düzenleme faaliyetlerinin taşınmaz mal değerlerine ait etkileri araştırılmıştır. Analizler sonucunda seçilen iki bölge olan, Kağıthane Sadabad Caddesi ve Bahçelievler Ahmet Yesevi ve Mahmutbey Caddelerinde, düzenleme öncesinde ve sonrasında taşınmaz mal değerleri karşılaştırıldığında, kayda değer anlamda farklılıklar gözlenmiştir. Ayrıca faaliyet alanındaki yapıların stok sayısında, düzenleme sonrasında ciddi bir artış gözlemlenmiş; bu da bu caddelerin gayrimenkul ve ticaret yatırımlarında tercih ve öncelik sebebi olduğunu ortaya çıkarmıştır.
-
ÖgeCbs Destekli Taşınmaz Mal Değer Haritalarının Oluşturulması(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2010-07-08) Döner, Seda ; Alkan, Reha Metin ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentBu tez çalışmasında, bir Mobil CBS (Coğrafi Bilgi Sistemi) destekli Taşınmaz Mal Değer Haritası ESRI yazılımları (örn. ArcGIS, ArcMap, ArcPAD, ArcCatalog, Alta 4 Image Mapper) kullanılarak oluşturulmuştur. Bu amaçla; pilot uygulama alanı olarak seçilen İstanbul İli Kağıthane İlçesi Emniyet Evler Mahallesi’nde yer alan taşınmazların belirli bir tarihe ait rayiç değerleri ve değerini etkileyecek önemli tüm unsurları (takyidatlar, imar durumu, tapu bilgileri vb.) sahada mobil cihazlar üzerinde çalışan bir CBS uygulaması ile toplanmıştır. Çalışmanın amacına yönelik olarak, taşınmaz mal değerlemesinde kullanılacak olan veritabanı yapısı ArcCatalog ve araçları kullanılarak oluşturulmuştur. Bir sonraki aşamada çalışma bölgesine ait sayısal harita ile veritabanı yapısı ArcMap programı kullanılarak birleştirilmiş ve ArcGIS’in mobil cihazlar üzerinde çalışan ArcPad programına dönüşümü yapılmıştır. Sahada mobil cihaz ile uygulama PDA kullanılarak gerçekleştirilmiştir. Uygulama sonrasında elde edilen taşınmaz mal değer haritasını kullanıcılar ile web üzerinden paylaşmak amacıyla html formatına dönüşümü yapılmıştır. Gerçekleştirilen bu çalışma ile taşınmaz değerleme sektörünün ihtiyacı olan veritabanı yapısına bir çözüm önerisi getirilmiştir. Taşınmaz mal değerlemesi çalışmalarında sahada veri toplama, depolama ve kaydetmeyi sağlayan Mobil CBS uygulaması ile zaman ve maliyet bakımından oldukça önemli derecede tasarruf elde edilmiştir.
-
ÖgeDoğrudan Yabancı Sermaye Yatırımı Olarak Gayrimenkul Sektörü Ve İstanbul Gayrimenkul Piyasasının Gelişimi.(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2014-02-20) Kolutek, Selcen ; Baycan, Tüzin ; 463483 ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentÇalışmada genel olarak 2 temek konu bulunmaktadır. Bunlardan ilki, sektörel bazda karşılaştırmalı olarak değerlendirilen doğrudan yabancı sermaye yatırımlarıdır. Bu bağlamda yabancı yatırım ve yatırımcı ile ilgili olarak tanımlar verilmiş dünyada doğrudan yabancı sermaye yatırımlarının gelişimi ve yapısı ortaya konmuştur. Sektörel bazda yapılan karşılaştırmalar ile ülkelerin yabancı sermaye çekme potansiyelleri ile ilgili analizler yapılarak ülke sıralamaları yapılmıştır. Türkiye’nin yatırım ortamı olarak dünya genelinde sıralaması yapılmış ve cezbedici özellikleri ortaya konmaya çalışılmıştır. Türkiye’nin yabancı yatırımcıya bakış açısı getirilen değişiklikler ve değişen kanunlar ile hukuksal yönden irdelenmiştir. İkincisi ise son dönemde özellikle kanunlarda yapılan değişiklikler ile yabancı yatırımlardan büyük ölçüde pay alan gayrimenkul sektörüdür. Bu bağlamda dünya genelinde ve özellikle Avrupa ülkelerinde gayrimenkul sektörünün yıllar itibari ile olgunlaşması gözden geçirilerek, Türkiye’ ye giriş şekilleri ne nedenleri sorgulanmaya çalışılmıştır. Gayrimenkul sektörü alt segmentler bazında ayrıştırılarak yatırımcının sektörel eğilim profili ortaya konmuştur.
-
ÖgeEn Etkin Ve En Verimli Kullanım Analizinin Ataşehir Örneğinde Uygulaması(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2010-03-01) Çakmaklı, Alâ Dilara ; Gezici, Ferhan ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentŞehir plancıları imar planı hazırlarken kamu yararı gözetmekte iken öte yandan hazırlanan planlar kentin ya da bölgenin gelişimini ve yatırım değerini etkilemektedir. Plancılar yatırım dağılımının dengeli bir şekilde gerçekleşmesini hedeflerken, gayrimenkul sahipleri en yüksek getiriyi beklemektedirler. Birinci bölüm, tezin girişi olup çalışmanın amacı, kapsamı ve çalışmada kullanılan yöntemlerden bahsedilmiştir. İkinci bölümde, gayrimenkul değerleme ve bu kapsamda en etkin ve en verimli kullanım analizi yöntemi incelenmiştir. Üçüncü bölümde, örnek alan olarak seçilen Ataşehir’in oluşumu ve gelişme dinamikleri ve Ataşehir’deki gayrimenkul piyasası değerlendirilmiştir. Dördüncü bölümde en etkin ve en verimli kullanım analizinde yararlanmak üzere pazar araştırması yapılmış olup, bölgedeki konut, ofis ve otel piyasası incelenmiştir. Beşinci bölümde Ataşehir bölgesinde seçilen varsayımsal bir arsa üzerinde en etkin ve en verimli kullanım analizi çalışması uygulanmıştır. Son bölümde çalışma sonucunda ortaya çıkan bulgular değerlendirilmiştir. Sonuç olarak, Ataşehir bölgesinde uygulanan en etkin ve en verimli kullanım analizi uygulamasında “residence” kullanımının, en az maliyet ile en yüksek kara ulaşılan kullanım tipi olduğu ortaya çıkmıştır. Ataşehir’in finans merkezi olma durumu ile gelecekte, önerilen alternatif kullanımların karlılık oranlarının değişebileceği öngörülmektedir.
-
ÖgeEndüstriyel Alan Dönüşümlerinde Sürdürülebilir Gayrimenkul Geliştirme Kavramı Ve Yatırım Araçlarından “ofis” Kullanımı: Kartal İlçesi Örneği(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-06-30) Emanet, Muammer ; Özçevik, Özlem ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentKent içinde terk edilmiş endüstriyel alanlar fonksiyonsuz haldeyken bir yandan da ülke ekonomilerinin giderek büyüdüğü, kentlerin nüfusunun giderek artmakta olduğu ve şehir merkezi içinde arsa arzının kısıtlı olduğu gerçeği göz önünde tutulursa, bu alanların kente geri kazandırılması ve optimum olarak kullanılması zorunluluğu kaçınılmaz görünmektedir. Dünyanın en büyük metropolleri içerisinde ve 2010 Avrupa Kültür Başkenti listesinde yer alan İstanbul’unda içinde barındırdığı atıl endüstriyel alanlarını bölgenin kimliğini koruyacak şekilde günün ihtiyaçları ve sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda yeniden yapılandırması önem kazanmaktadır. Avrupa’nın en önemli finans merkezlerinden birisi olması hedeflenen İstanbul’da merkez içerisinde geliştirilmeye müsait alana sahip olan atıl durumdaki endüstriyel alanların “merkezi iş alanı” olarak sürdürülebilir bir şekilde geliştirilmesi ve yan sektörlerle bu alanların beslenmesi konusu gün geçtikçe önemini artırmaktadır. Bu değişimler sırasında birçok disiplini ve meslek grubunu bünyesinde barındıran gayrimenkul geliştirme kavramının kullanılması, bu bölgelerin sadece rant amaçlı bölgeler olarak algılanmaması ve çevre, toplum ve insan faydalarının ve etkilerininde göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Bu noktada, dünyada sürdürülebilirlik kavramının kentsel ölçekteki ve gayrimenkul geliştirmedeki uygulaması olarak kabul edilen ve Türkiye pazarı için çok yeni bir uygulama türü olan “Yeşil Binalar” devreye girmektedir. Çalışma kapsamında, şehir merkezi içerisinde kalmış atıl endüstriyel alanların kentsel dönüşüm örnekleri incelenmiş ve bu örnekler içerisinde planlamaların kapsamlarına ve yeşil binaların uygulamalarına bakılmıştır. Sonrasında, çalışma kapsamında seçilen örneklem alan olan Kartal İlçesi için İstanbul ofis piyasasının genel bilgilerinden yola çıkılarak bir “Yeşil Bina Geliştirme Fizibilitesi” yapılmıştır. Neticesinde, bölgenin bir bütün halinde sürdürülebilir bir şekilde yeşil bina uygulamalarıyla günün gerektirdiği şekilde geliştirilmesi sırasında ortaya çıkan finansal sonuçlar geliştirici ve yatırımcı açısından değerlendirilmiştir.
-
ÖgeEnerji Etkin Bina Ve Yerleşme Birimlerinin İklimsel Veriler Ve Gayrimenkul Geliştirme Açısından Gerçekleştirilebilme Olanakları(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-08-05) Uğuz Yedievli, Hülya ; Akşit, Ş. Filiz ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentBu çalısma kapsamında enerji etkin bina ve yerlesme birimlerinin iklimsel veriler ve gayrimenkul gelistirme açısından gerçeklestirilebilme olanakları incelenmistir. Türkiye’de enerji ihtiyacının yaklasık yüzde 72’si ithal edilmektedir. Bu enerjinin yüzde 30’u binalarda tüketilmektedir. Türkiye’de her yıl yaklasık 600 bin adet yeni konuta ihtiyaç duyulacaktır. Bu nedenle artan nüfus ve enerji talebi dolayısıyla etkin bina ve yerlesme birimlerinin önemi giderek artmaktadır. Bu çalısmada enerji etkin bina ve yerlesme birimlerinde enerji kullanımı ve korunumu ele alınmıs ve günes enerjisinden faydalanmak için kullanılan pasif ve aktif sistemler incelenmistir. Enerji etkin bina uygulamalarının Türkiye için ekonomi, çevre, kullanıcı ve gayrimenkul gelistirme sirketleri açısından saglayacagı faydalar ortaya konulmustur. Dünyanın farklı iklimsel kosulları ve direkt günes ısınım siddetine sahip bölgelerinde enerji etkin bina ve yerlesme birimleri yaklasımıyla yapılmıs uygulama örnekleri ile birlikte Türkiye’deki uygulama örnekleri incelenmis ve karsılastırılması yapılmıstır. Seçilen uygulama örneklerinde görülen en önemli ortak özellik bugünkü yasam kalitesini ve konforunu düsürmeden binaların enerji tüketiminin azaltılması, aynı zamanda ihtiyaç duyulan enerjinin yenilenebilir enerji kaynaklarından saglanmasıdır. Uygulama örneklerinden saglanan bilgilerle yüksek günes enerjisi potansiyeline sahip Türkiye’de enerji etkin bina ve yerlesme birimlerinin iklimsel veriler ve gayrimenkul gelistirme açısından gerçeklestirilebilme olanagının yüksek oldugu görülmüstür.
-
ÖgeEski Endüstri Alanlarının Yeniden İşlevlendirilmesinde Kentsel Kalite Ve Değer Artışına İlişkin Kullanıcı Algısı: İzmit-sekapark Örneği(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2011-07-20) Gemici, Bahar ; Gezici, Ferhan ; 407411 ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentKentsel Dönüşüm, oluşumunda bir çok aktörün rol aldığı, birden fazla uygulama aracıyla sağlanabilen genel bir kavram olup değişmesi gereken fonksiyonun tarihi özelliklerine, kullanım amacına, bulunduğu mekana göre şekillenmektedir. Fiziksel mekan değişiminin yanı sıra, Kentsel Dönüşüm aynı zamanda alandan faydalanan kullanıcıların ve alanda yaşayan kesimin yaşayışını, alanı kullanışını, sosyal ve kültürel yaşam anlayışını yeniden şekillendiren; önemli noktalara erişebilirliklerini, aidiyet duygularını, kısacası kentsel yaşam kalitesini arttıran bir değişim sürecidir. Alana kazandırılan yeni işlevler yeni özellikleri de beraberinde getirerek kentsel yaşam kalitesini arttırmakta, artan yaşam kalitesi de o mekana artı bir değer katmaktadır. Özetle, bu tez kapsamında literatürdeki genel tanımlardan ve kentsel dönüşüm projeleri sonucu oluşan kentsel kalite ve değer artışından bahsedildikten sonra, örnek alan olan Sekapark Endüstriyel Alanına ilişkin Dönüşüm Projesi ve alanda yapılan anket çalışması bu bilgiler ışığında değerlendirilerek Sekaparkın dönüşümüyle meydana gelen kentsel kalite ve değer artışı istatiki analizler kullanılarak ortaya konulmuştur.
-
ÖgeFarklı Risk Tercihlerine Göre Gayrimenkulun Türk Yatırım Portföylerindeki Yeri(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2010-07-08) Özgüç, Seha ; Tatar, Gül Polat ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate DevelopmentGayrimenkul, arazi geliştirme, bina yapımı, bina yönetimi süreçleri ile ortaya çıkan ve işletilen bir varlık sınıfıdır. Yatırım kavramı ise belli bir dönem sonunda getiri elde etmek amacıyla yapılan alım-satım işlemleridir. Gayrimenkul, asli görevi konaklama, depolama ve ticari amaçlar için bir mekan olmak olsa bile her zaman bir yatırım aracı olarak düşünülmüş ve yatırımcıların yatırım portföy araştırmalarında göz önüne alınmıştır. Bu ilgi özellikle ülkemiz gibi enflasyonist dönemler geçiren ülkelerde gayrimenkulün değer artışı beklentisine olur iken, gelişmiş ülke ekonomilerinde gayrimenkulun gelir beklentisine yönelik olmuştur. Yatırım, yatırım yönetimi ve portföy yönetimi konularına değinilen bu çalışmada Türkiye yatırım ortamındaki, yatırım araçları, verilerin şeffaflığı ve elde edilebilirliği ölçüsünde değerlendirilecek, Modern Portföy Teorisi yöntemi ile yatırım portföylerinin riske göre şekillenişleri incelenecektir. Çalışmanın, portföy yönetimi şirketlerinin yaptığı araştırmalardan farkı, gayrimenkul yatırımlarını da bir yatırım aracı olarak kabul etmesi ve matematik modelde kullanmasıdır. Çalışma yatırım kavramları üzerine literatür çalışması ve reel alandaki verilerin modellenmesi olmak üzere ikiye ayrılabilir. Çalışmanın sonunda çıkan sonuçlar değerlendirilmiş ve yorumlanmıştır.