FBE- Gayrimenkul Geliştirme Lisansüstü Programı - Yüksek Lisans

Bu koleksiyon için kalıcı URI

http://hdl.handle.net/11527/159

Gözat

Çıkarma tarihi ile FBE- Gayrimenkul Geliştirme Lisansüstü Programı - Yüksek Lisans'a göz atma

Dizinde bir noktaya atla:
  • Öge
    Tarihi Yarımada İçerisinde Yer Alan Çeşitli Kamu Taşınmazlarının Turizme Tahsisi İle Elde Edilecek Değerin Tespiti
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2008-07-14) Berse, Ömer Enes ; Yaman, Hakan ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Sultanahmet Bölgesi’nde yer alan ve bölgenin ihtiyacına yönelik hizmet vermeyen çeşitli kamu taşınmazlarının işlevlerinin değiştirilerek, dokuya zarar vermeden muhitin çekiciliğini arttıracak şekilde değerlendirilmesi amacı ile yola çıkılan bu çalışmada, öncelikle ele alınacak alanlar tespit edilmiş ve içlerinden değer yaratabilecek en önemlileri üzerinde hassas bir değerleme çalışması yapılmıştır. Bu çalışmada her dört ayrı gayrimenkul hassasiyetle incelenmiş ve değerleme çalışması yapılmış; Eminönü sınırları içerisinde yer alan birçok kamu taşınmazının olası mevcut durumu, olası fonksiyonları ve yürütülen çalışmalar ile ilgili bilgiler verilmiştir. Ayrıca bu taşınmazlardan başlıcaları ile ilgili yön haritası çıkarılmıştır. Değerleme çalışması sırasında yapıların mevcut yapı izinleri dahilinde bir çalışma yürütülürken olası imar imkanları ile de elde edilecek değerler tespit edilmiştir. İstanbul’un merkezinde toplam 1.300 nitelikli oda kapasitesine sahip 4 ayrı 5 yıldızlı veya butik otel geliştirilmesini hedefleyen bu çalışma ile yıl genelinde yaklaşık 1 milyon turistin, İstanbul’un merkezinde ağırlanması hedeflenmektedir.
  • Öge
    Taşınmazlarda Emlak Vergisine Esas Değer, Tapu Değeri Ve Piyasa Değeri Arasındaki Farklılıkların İncelenmesi; Beşiktaş Örneği
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2008-07-25) Kırar, Bülent ; Yirmibeşoğlu, Funda ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bu çalışmada, taşınmaz değerlemesinin ile ilgili temel kavramlar tanımlanmış, içeriği açıklanmış, taşınmaz mal değerleme yöntemleri hakkında bilgi verilmiş, emlak vergisi değeri, tapu değeri, piyasa değeri kavramları açıklanmıştır. Ülkemizde mevcut yasalarla tespit edilen taşınmaz değerlerinin piyasa değerlerinden farklılık göstermesinin kamu oyununun dikkatini çekmekte olduğu anlatılmış, bu konudaki tartışmaların çoğalmasının taşınmaz değerleme işlemlerinin daha sağlıklı bir sisteme kavuşturulmasının ülke ekonomisi açısından kaçınılmaz hale geldiği belirtilmiştir. Emlak vergisi değeri, tapu değeri, piyasa değeri arasındaki farklılıkların incelenmesi için seçilen Beşiktaş ilçesinde 2007 yılında satışı yapılan 60 adet taşınmazın emlak vergisi değeri ile tapu değeri arasında %144,71 fark olduğu ve emlak vergisi değeri ile piyasa değeri arasında %587,26 fark olduğu gözlenmiştir.
  • Öge
    Türkiye De Alışveriş Merkezlerinin Gelişimini Etkileyen Kentleşme Kriterleri Üzerine Bir Değerlendirme
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2008-07-25) Geç, Şule ; Tezer, Azime ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Türkiye’de perakendecilik sektörü hızla büyüyen bir sektör haline gelmiştir. Gayrimenkul sektörünün önemli bir parçası olan alışveriş merkezleri (AVM) perakende pazarının da önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Türkiye’de AVM yatırımlarının artış göstermesinde ekonomide yaşanan istikrar ortamı, AVM pazarındaki arzın yetersizliği, genç ve dinamik nüfus büyüklüğü, gelir düzeyinde yaşanan artış, diğer ülkelere göre yatırımlarda daha yüksek getiri oranlarının sağlanması sayılabilir. AVM’leri öneminin son yıllarda ülkemizde artmasıyla, yatırımlar da ivme kazanmıştır. Bu çalışmada, AVM gelişimini etkileyen kentleşme kriterleri ve bu kriterlerin ne ölçüde etkilediği araştırılmıştır. Bu amaçla AVM gelişimini etkileyen kentleşme kriterlerinden; nüfus, kişibaşı GSYİH, kişibaşı tüketim harcamaları, kişibaşı ithalat, kişibaşı ihracat, onbin kişi için araç sayısı, işsizlik oranı ve toplam kredi kartı sayısı verileri bağımsız değişken, AVM toplam kiralanabilir alan büyüklüğü bağımlı değişken alınarak SPSS aracılığıyla çoklu regresyon analizi yapılmıştır. Analizde Türkiye geneli için 1990-2007 yılları arası verileri kullanılmıştır. Analiz sonuçlarına göre AVM gelişimini etkileyen kentleşme kriterleri sıralamasında ilk sırayı kişibaşı tüketim harcamaları, ikinci sırayı kişibaşı GSYİH, üçüncü sırayı ise nüfusun aldığı tespit edilmiştir.
  • Öge
    Lüks Konutlarda Satış Fiyatını Etkileyen Faktörlerin İncelenmesi: İstanbul Örneği
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2008-11-04) Ünlükara, Tuba ; Dökmeci, Vedia ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bu çalışmada, lüks konut projelerinin geliştirilmesi sürecinde hedef kitlenin dikkatini çeken faktörlerin neler olduğu ve bu faktörleri çalışmalarında başarılı bir şekilde uygulayan projeleri incelenmiştir ve seçilen konut projelerinde dönemsel olarak bu ölçütlerin nasıl değiştiği ve donatıların fiyatı nasıl etkilediği, İstanbul piyasasında ayrıntılı olarak incelenmiş ve örnekler verilmiştir. Bu çalışma, günümüzde bütün dünyada önem kazanan iki gelişmenin sınırladığı bir alanda ortaya çıkan bazı değişmeleri belirlemek ve bunlar hakkında bilgi vermek amacına yönelmiştir. Bunlardan birincisi, toplumsal değişime de bağlı olarak konut anlayışında meydana gelen gelişme, ikinci gelişme ise bina tasarlaması metotlarının değişimidir.
  • Öge
    Türkiye’de Ve Dünya’da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Temel Yasal Düzenlemeleri, Gelir Yapıları Ve Sermaye Piyasalarından Sağladıkları Fon
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2008-11-19) Erdoğan, Selim ; Çıracı, Murat ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bu çalışmada esas itibariyle Türkiye’de faaliyet gösteren gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, ilgili yasal düzenlemelerin amacı çerçevesinde finansman kaynağı olarak halka arz hasılatları ve gelirlerinin türü incelenmiştir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları küçük tasarrufların büyük gayrimenkul projelerine aktarılarak gayrimenkul sektörü için alternatif ve güçlü bir finansman yöntemi sunma amacıyla düzenlenmiştir. Ülkemizde GYO’lara ilişkin düzenlemelerin gelir türlerine getirilen sınırlamalar açısından diğer ülkelerden daha serbest olduğu görülmüştür. Bu serbestiğin GYO’ların mali tablolarına düşük “esas faaliyet karlılığı”, “yüksek net karlılık” olarak yansıdığı ortaya çıkmıştır. Kurumlar vergisinden muaf olan ve ayni sermaye ödenmiş sermaye unsuru olabilen gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, düzenlemenin yapıldığı 1998 yılından 2007 yılına kadar birincil ve ikincil halka arzlardan 405 Milyon YTL kaynak elde ettikleri hesaplanmıştır. GYO’ların ilk defa ortaya çıktığı Amerika Birleşik Devletleri’nde ise, aynı dönemde sermaye piyasalarından elde edilen kaynak 250 Milyar Dolar civarındadır. Dünya’da GYO düzenlemesine sahip 15 ülke arasından en büyük beşi olan Amerika Birleşik Devletleri, İngiltere, Fransa, Almanya, Japonya’daki düzenlemelerle birlikte ülkemizdeki düzenlemelere bakıldığında; minimum başlangıç sermayesi, minimum başlangıç halka açıklık oranı, borsa kotasyonu, minimum ortak sayısı gibi organizasyonel kriterlerde ülkemiz düzenlemelerinin diğerlerinden daha sınırlayıcı olduğu, ancak buna karşılık, faaliyet dışı gelirlerin vergilendirilmesi, toplam gelirlerin belirli bir kısmının faaliyet dışı gelirlerden oluşabilmesi gibi faaliyet sınırlamalarında ülkemizdeki düzenlemelerin diğer ülkelerden çok daha serbest olduğu görülmüş, bu durumun ülkemizdeki GYO’ların faaliyetlerinin türünü önemli ölçüde faaliyet dışı gelirler lehine çevirdiği sonucuna ulaşılmıştır. Dünya karşılaştırmasına konu olan onbeş ülke arasında 2007 sonu değerleriyle ülkemizdeki GYO’ların büyüklük açısından onüçüncü, bir yıllık borsa işlem hacmi sıralamasında onuncu, varlıkların borçlarla finanse edilme oranında ondördüncü sırada geldiği görülmüştür. Ancak fiyat artışından kaynaklanan ve borsa fiyatının ne kadar oynak olabildiğine işaret eden getiri oranında ikinci sırada yer almıştır. Faiz getiri ve hisse senedi temettü getirisi arasındaki fark sıralamasında ülkemiz en büyük negatif farkla sonuncu sırada yer almıştır. Minimum halka açıklık oranı sınırlaması olan az sayıda ülkeden biri olmakla beraber, Türkiye’deki GYO’lardan yalnızca birinin minimum sınırın üzerinde halka açıklık oranına sahip olduğu, buna karşılık Dünyanın belli başlı GYO’larına bakıldığında halka açıklık oranlarının %75 ve %100 arasında olduğu görülmüştür. Büyüme trendleri değer artışı kriteriyle incelendiğinde ülkemizin de içinde bulunduğu AOA(Avrupa Ortadoğu Afrika) bölgesinin Amerika, Asya ve Pasifik bölgelerinden belirgin bir şekilde hızlı büyüdüğü ortaya çıkmıştır. Ülkemizdeki GYO’ların faaliyetleri incelendiğinde ortaya çıkan bir diğer sonuç sözkonusu şirketlerin 1998-2006 yılları arasındaki elde ettikleri toplam gelirlerin önemli bölümünün faaliyet dışı gelir ve karlar faktöründen oluştuğudur. Diğer bulgularla birlikte değerlendirildiğinde, yani 1998-2006 yılları arasında gerçekleştirilen nakit sermaye artırımlarının sayısı ve bu arzlardan elde edilen toplam hasılatın görece azlığı, halka arzlar sırasında genellikle rüçhan hakkı sınırlamasına gidilmemesi, minimum halka açıklık oranının geçilmesinde görülen isteksizlik, GYO’ların kurulma ve çalışma nedenlerinin en başında faaliyet dışı gelir ve karlara tanınan vergi avantajı olduğu ortaya çıkmaktadır. Diğer yandan ülkemizdeki GYO’ların ayni sermayeye ve vergi istisnasına ilişkin kolaylıklardan yararlanmak için gerekli olan minimum halka açıklık oranını aşmama eğiliminde olmalarıdır. Bunu da halka arz işlemi gerçekleştirmeyerek ya da ortakların rüçhan haklarını kısıtlamayarak sağlar görünmektedirler. Çalışma kapsamındaki şirketlerin gerek halka arz öncesi sahip oldukları işletme sermayelerini ve gerekse halka arzlardan elde ettikleri gelirlerin önemli bir bölümünü özellikle 1998-2003 yılları arasında gayrimenkul yatırımları yerine alternatif alanlarda değerlendirdikleri gözlemlenmiştir.
  • Öge
    Gayrimenkul Fiyat Endeksleri Ve İstanbul Etiler Bölgesinde Konutlar İçin Hedonik Fiyat Endeksi Uygulaması
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2008-11-19) Savuran, Osman İlker ; Çıracı, Murat ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Hedonik fiyat endeksi, gayrimenkulü oluşturan parçaların marjinal değerleri olduğu ve gayrimenkulün toplam değerinin söz konusu marjinal değerlerin toplamından oluştuğu varsayımına dayanmaktadır. Bu çalışmada, İstanbul-Etiler bölgesinde 2000-2007 yılları arasında yapılan gayrimenkul değerleme raporları kullanılarak gayrimenkul fiyatları ile gayrimenkule özgü nitelikler arasındaki ilişki regresyon analizine tabi tutulmuş, hedonik fiyat denklemi oluşturulmuş ve hipotetik bir gayrimenkulün belirtilen tarih aralığında değerinde meydan gelen değişme hesaplanarak hedonik fiyat endeksi elde edilmiştir. Çalışma sonucunda elde edilen bulgular dikkate alındığında, yöntemin tutarlı sonuçlar verdiği ve daha geniş kapsamlı veri tabanlarının kullanılması ile oluşturulacak bir endeksin ekonomik karar alıcı birimlerin kararlarının oluşturulmasına önemli bir gösterge olacağı sonucuna ulaşılmıştır.
  • Öge
    Ömerli Havzasında Mülkiyet Dokusunun Konut Sektörüne Etkisinin İncelenmesi
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-01-08) Yılmaz, Tugba ; Tezer, Azime ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Arastırma; istanbul için stratejik öneme sahip olan gayrimenkul sektördeki hareketlilik ve mülkiyet arasındaki iliskiyi açıklamaktadır. Bu iliski Ömerli içme Suyu Havzası’nda analiz edilmistir. İstanbul Metropoliten Alanı ve etki alanı içerisindeki su kaynaklarının korunmasına yönelik havzalarda yapılasmanın, plansız kentlesmenin ve beraberinde getirdigi olumsuz etkilerinin azaltılması, bu alanlarda yasayan nüfusun ve gayrimenkul sektöründeki yükselis egiliminin, ortaya çıkardıgı degisimin mülkiyet dokusunu nasıl sekillendirdigini incelemektedir.
  • Öge
    İstanbul Kentsel Gelişim Alanlarında Üst-orta Ve Üst Gelir Grubu Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörler
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-03-05) Erna, Levent ; Kılınçaslan, İsmet ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bu çalışmada, İstanbul genelinde kentsel gelişim alanlarındaki üst-orta ve üst gelir grubuna yönelik planlanmış bazı projeler detaylı bir şekilde incelenmiş, ve bu projelerin birim satış fiyatları arasındaki değişime sebep olan başlıca faktörler analiz edilmiştir. Bu analizler yapılmadan önce, projelerin bulunduğu bölgelerin tarihsel gelişimi ve İstanbul’un kentsel gelişimi boyunca geçirdikleri süreçler incelenmiş, söz konusu konut projelerinin satışlarını olumlu veya olumsuz olarak etkileyecek özellikleri irdelenmiştir. Bu araştırmanın sonuçlarının, söz konusu faktörlerin açıklamalarını ve fiyatlara etki etme oranlarını ortaya koyması, ve bu tez çalışmasının, gelecekte yapılacak benzer projelerin fiziksel özelliklerinin ve satış fiyatlarının belirlenmesi esnasında, yatırımcıların fikir alabileceği bir kaynak olması hedeflenmektedir. Bu inceleme neticesinde söz konusu projelerin birbirleriyle karşılaştırılmalarını sağlayacak olan yedi temel faktör belirlenmiş ve projeler bu faktörlere göre analiz edilmiştir. Çalışma kapsamında değerlendirmeye alınan faktörler; marka güvenilirliği, manzara, yerleşim yeri kimliği, ulaşım kolaylığı-erişilebilirlik, mimari tasarım ve yapı niteliği, proje büyüklüğü ve içerdiği olanaklar ve sosyal donatılara yakınlık şeklindedir. Tez kapsamında incelenen projelerdeki yetkililerin düşünceleri doğrultusunda yapılan analiz sonucunda, bu faktörlerin içinden en önemli üç tanesinin, sırasıyla, marka güvenilirliği, mimari tasarım ve yapı niteliği ve yerleşim yeri kimliği olduğu sonucuna varılmıştır.
  • Öge
    İstanbul Zincirlikuyu-levent Gayrimenkul Pazar Analizi Büyükdere Caddesi Üzerinde Karma Kullanımlı Proje Önerisinin Fonksiyonel Ve Finansal Açıdan Değerlendirilmesi
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-03-05) Baş, Mustafa ; Dökmeci, Vedia ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Karma kullanımlı proje geliştirme, özellikle büyük şehirlerde, kentleşme sürecinde yeni bir önem kazanmıştır. Kentleşme kavramı karma kullanımlı projeleri destekleyecek yönde gelişmektedir. Metropoliten kentlerde, daha çok şehir merkezlerinde proje geliştirebilmek için boş arazi bulunamamakta ve arazi sıkıntısı çekilmektedir. Özellikle İstanbul gibi imara açık arazi problemi olan kentlerde bu sıkıntı daha büyük bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır. Bu soruna en iyi çözüm arazileri optimum şekilde değerlendirmektir, bu değerlendirme şeklinin en iyi yolu da karma kullanımlı proje üretmektir. Karma kullanımlı projeler, farklı kullanımlar neticesinde bir çok talebe karşılık verebilmektedirler. Karma kullanım projelerinin temelini; perakende, ofis ve konut kullanımları oluşturmakta, yan bileşenlerini de turizm, sosyo-kültürel kullanım ile kongre-toplantı kullanımları oluşturmaktadır. Bu kullanımlarla kullanıcılarına bir arada farklı deneyimler sunan karma kullanımlı projeler; kentlerde daha yaşanabilir mekanlar yaratmak, düzensiz yayılmayı azaltmak ve dengeli bir şekilde gelişme sağlamak için günümüzde en akılcı çözüm olarak öne çıkmaktadır. Bu çerçevede, 2000’li yıllarda Büyükdere Caddesi üzerinde birbiri ardına geliştirilen karma kullanımlı projelerin, kullanım bileşenlerinin İstanbul gayrimenkul pazarı kapsamında mevcut durumları, performansları ve potansiyel geliştirmeleri incelenmiş, mevcut piyasa verileri doğrultusunda yeni bir karma kullanımlı proje önerilmiş, bu projenin fonksiyonel ve finansal açıdan değelendirilmesi amaçlanmıştır. Bu amaç doğrultusunda, derlenen bilgiler ve piyasa verileri ışığında öneri proje için proje karması oluşturulmuş; ofis, konut, turizm ve perakende kullanımları için fizibilite çalışması yapılmıştır. Büyükdere Caddesi’nde karma kullanımlı gayrimenkul projesi için arsa pazar değeri ve geliştirici primini içeren toplam net karı belirleme yöntemi önerilmiştir.
  • Öge
    Alt Gelir Grubuna Yönelik Konut Üretimi
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-03-26) Özsab, Sinem ; Yirmibeşoğlu, Funda ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Ulaşılabilir konut, genel anlamı ile konut alımını karşılayamayan gelir grubuna yönelik piyasa fiyatları altında satılan konut anlamını taşımaktadır. Avrupa ve Amerika gibi gelişmiş düzeyde olan ülkelere kıyaslandığında, Türkiye’de ulaşılabilir konut sisteminin oluşturulmasına ve konut arzının, konut kalitesinin ve konut finansmanının iyileştirilmesine ihtiyaç olduğu görülmektedir. Türkiye’de mevcut şartlarda konut finansmanı pahalı ve yetersizdir. Bu nedenle ülkemizde nüfusun büyük bir çoğunluğu konut ihtiyacı olmasına rağmen, konut alımını karşılayamayacak durumdadır. Alt gelir grubuna yönelik konut üretiminde Türkiye’de mevcut otorite olan TOKİ konut ihtiyacını karşılayamamaktadır. Bunun yanı sıra özel sektör düşük gelir grubuna konut üretimi konusunda desteklenmemektedir. Diğer yandan, uzun vadeli konut projelerine ve stratejilerine ve bunları düzenleyecek otoritelere ihtiyaç duyulmaktadır. Ülkemizde ulaşılabilir konut üretiminin gelişmesi sonucunda hem ülke ekonomisi gelişmiş hem de konut satın alma ya da kiralama esnekliğini artıracağı için toplam hane gelirinde artış ve daha iyi bir yaşam kalitesi sağlanmış olacaktır. Alt gelir grubuna yönelik konut projelerinin geliştirilmesi yasadışı konut üretiminin önünde önemli bir engel oluşturulmuş olacaktır.
  • Öge
    Finansal Yatırım Analizi Yöntemi İle Gayrimenkul Projelerinde Küresel Kriz Risklerinin Azaltılması
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-06-24) Sarıboyacıyan, Ketrin Aylin ; Özçevik, Özlem ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Türkiye’de 2005 yılı itibariyle, gayrimenkul sektörü verileri sürekli yükselen bir eğri çizerken, küresel kriz ile önce duraklama, daha sonra gerileme dönemine geçmiştir. Gayrimenkul sektöründeki gelişmelerin devam edeceği varsayımıyla geliştirilen projeler sonucu, arz artmış ancak kriz nedeniyle talep düşmüş, özellikle konut projelerinde satış hızının, buna bağlı olarak da satış fiyatının düşmesine neden olmuştur. Böylelikle elde edilen gelir, gideri karşılayamaz bir hal almış, bankacılık sektörünün de krizden etkilenmiş olmasından dolayı finansman ihtiyacını karşılayamayınca, inşaat aşamasında duran projelerin artışı kaçınılmaz olmuştur. Bu çalışma kapsamında, riskli projelerin saptanabilmesi için öncelikle kriz ortamı tanımlanmış ve 2008 yılı ABD’de başlayan mortgage krizinin gayrimenkul sektörüne olan etkileri incelenmiş, İzmir İli içerisinde belirlenen bir çalışma alanında, finansal yatırım analizi kapsamında risk değerlendirmesi yapılmıştır.
  • Öge
    Karma Kullanımlı Projelerde Fizibilite Çalışması: Yurtdışından Bir Uygulama Örneği
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-06-25) Hacısalihoğlu, Lale ; Giritli, Heyecan ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bu tezde, öncelikle gayrimenkul ve sonrasında karma kullanımlı projelerin tanımı yapılmış ve karma kullanımlı projelerin fizibilite çalışmasında uygulanacak bir sistem geliştirilmiştir. Daha sonra, geliştirilen bu sistem yurtdışında bir örnekte uygulanmıştır. Örnek, Afrika’da bir ülke olan Jibuti’de geliştirilmesi düşünülen karma kullanımlı bir projedir. Gayrimenkul fizibilitesi, geliştirilmesi düşünülen bir projenin yapılabilirliğini gösteren bir çalışmadır. Her ne kadar projenin başarılı olacağı garantisini vermese de çalışmaya devam edip etmeme konusunda fikir verir. Karma kullanımlı yapılar örneğinde olduğu gibi karmaşık ve büyük ölçekli yatırımlarda da karar alma aşamasında bu tip bir çalışma yapmak gerekmektedir. Tipik bir fizibilite çalışması detaylı bir pazar araştırmasıyla başlar. Finansal analiz için gerekli olan veriler, hedef müşteri kitlesi ve bunların alışkanlık ve tercihleri bu pazar araştırması sonucuna göre bulunur. Arazinin incelenmesi, maliyet tahmini ve ön taslaklar bu çalışmanın diğer kısımlarını oluşturmaktadır. Bu uygulama, bir fizibilite çalışmasının yatırım kararını ve öngörülen projeyi nasıl etkilediğini ve çalışmanın her bir adımının titizlikle uygulanmasının önemini göstermektedir.
  • Öge
    Gayrimenkul Değerleme Sürecinde ‘en Etkin Ve Verimli Kullanım’ Amaçlı Pazar Analizinin Ispartakule Örneğinde İncelenmesi
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-06-26) Gönülal, Funda ; Özçevik, Özlem ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bir gayrimenkulün en etkin ve en verimli kullanımı sorusu, pazar analizi ile cevap bulur. Pazar analizi, geliştirilmiş gayrimenkul ve boş arsanın en etkin ve verimli kullanımı hakkında karar vermek için kullanılır. Güvenilir pazar dataları, doğru değer fikri oluşturmak için oldukça önemlidir. Bu nedenle pazar analizi; en etkin ve verimli kullanım için bir aşama olarak kullanılır ve bir temel oluşturmak ve anlaşılmasını sağlamak için gereklidir. Bu çalışmada, gayrimenkul değerleme süreci içerisinde en etkin ve verimli kullanım amaçlı pazar analizi yeni bir yerleşim bölgesi olan Ispartakule Arsası Örneği üzerinde uygulanmıştır. Sürecin anlaşılması için gayrimenkul ve değerleme ile ilgili temel kavramlar üzerinde durulmuştur. Gayrimenkul değerleme süreci ele alınmıştır. Gayrimenkul değerini ulaşmak için gerekli olan bu süreç içerisinde en etkin ve verimli kullanım tespiti amaçlı pazar analizine odaklanılmıştır. Pazar analizinin işleyiş süreci bütün aşamaları ile ayrıntılı olarak anlatılmış, en etkin ve verimli kullanım tespiti açıklanmıştır. Son olarak, ele alınan örnek gayrimenkul için; teorik olarak anlatılan pazar analizi çalışması ve bu doğrultuda en etkin ve verimli kullanım amacı tespiti uygulaması yapılmıştır. Pazar analizi verilerinden yola çıkarak konu gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanım tespiti ve değerine ulaşmak amaçlı yapılan bu çalışmalara ait süreçler ayrıntılı olarak aktarılmıştır.
  • Öge
    Gayrimenkul Geliştirme Sürecinde Yeşil Binaların Sürdürülebilirlik Kriterleri Açısından İncelenmesi
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-06-29) Şenol, Seda ; Özçevik, Özlem ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bu çalışmada, gayrimenkul geliştirme sürecinde sürdürülebilirlik kavramı, sürdürülebilirlik çerçevesinde yeşil bina kavramı ile yeşil binaların maliyet ve getiriye etkisi incelenmiştir. Yeşil bina geliştirme sürecinde genel niteliksel ve niceliksel sürdürülebilirlik kriterleri, Türkiye’deki yeşil bina uygulamaları ve yasal süreç ile yeşil bina geliştirme sürecinde bütünleşik tasarım süreci ve bu sürecin önemi tezde verilmiştir. Örnek incelemesinde, yeşil binaların gayrimenkul geliştirme sürecine ve projeye olan etkilerinin değerlendirilmesi, Türkiye’deki ilk yeşil alışveriş merkezi projesi olan Meydan Alışveriş Merkezi özellikleri dikkate alınarak yapılmıştır. Bu kapsamda proje, sürdürülebilirlik kriterlerine göre genel olarak değerlendirilmiştir. Yapılan değerlendirmeye göre proje, yeşil çatı sistemi ve jeotermal enerji sistemi ile yeşil bina özelliklerinin bir kısmını karşılamaktadır. Ancak, bütünleşik tasarım sürecindeki eksiklikler, yerel bir değerlendirme sisteminin olmaması ve yeşil binaları teşvik eden herhangi bir yasal aracın olmaması projenin tam anlamı ile yeşil bina özelliklerine sahip olmasını engellemektedir.
  • Öge
    Gayrimenkul Yatırım Aracı Olarak Otel Yatırımları: Sütlüce Bolgesinde “hılton Garden Inn Haliç” Örneği
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-06-29) Temel, Ahmet Tuğrul ; Özçevik, Özlem ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bu çalışmada gayrimenkul yatırım aracı olarak otel yatırımları incelenmiştir. Gayrimenkul geliştirme kavramının açıklandığı ve Türkiye’deki gelişiminin örneklerle anlatıldığı çalışmada ayrıca otelcilik sektörünün dünyada ve Türkiye’deki gelişimi ve gelecekteki eğilimleri konu edilmiştir. Otel geliştirme sürecinin süreçleri ve evreleri detaylı olarak sektör oyuncuları yönünden incelenmiştir. Ayrıca otel geliştirme sürecinin diğer gayrimenkul geliştirme süreçleri ile arasında bir karşılaştırma yapılarak süreçler arasındaki farklar ortaya konulmuştur. Çalışmaya konu olan “Sütlüce Otel Projesi”nin geliştirme evreleri otel geliştirme sürecine örnek olarak incelenmiştir. Ayrıca konu proje için bir fizibilite çalışması yapılmış ve yapılan analizler değerlendirilerek projenin karlılığı hakkında değerlendirmeler yapılmıştır. Çalışmaya konu projenin otel geliştirme sürecinin evrelerine göre yapılan incelemesi sonucunda gayrimenkul yatırım aracı olarak otel geliştirme sürecinin başarılı olmasını etkileyebilecek faktörler ortaya konulmuştur.
  • Öge
    Endüstriyel Alan Dönüşümlerinde Sürdürülebilir Gayrimenkul Geliştirme Kavramı Ve Yatırım Araçlarından “ofis” Kullanımı: Kartal İlçesi Örneği
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-06-30) Emanet, Muammer ; Özçevik, Özlem ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Kent içinde terk edilmiş endüstriyel alanlar fonksiyonsuz haldeyken bir yandan da ülke ekonomilerinin giderek büyüdüğü, kentlerin nüfusunun giderek artmakta olduğu ve şehir merkezi içinde arsa arzının kısıtlı olduğu gerçeği göz önünde tutulursa, bu alanların kente geri kazandırılması ve optimum olarak kullanılması zorunluluğu kaçınılmaz görünmektedir. Dünyanın en büyük metropolleri içerisinde ve 2010 Avrupa Kültür Başkenti listesinde yer alan İstanbul’unda içinde barındırdığı atıl endüstriyel alanlarını bölgenin kimliğini koruyacak şekilde günün ihtiyaçları ve sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda yeniden yapılandırması önem kazanmaktadır. Avrupa’nın en önemli finans merkezlerinden birisi olması hedeflenen İstanbul’da merkez içerisinde geliştirilmeye müsait alana sahip olan atıl durumdaki endüstriyel alanların “merkezi iş alanı” olarak sürdürülebilir bir şekilde geliştirilmesi ve yan sektörlerle bu alanların beslenmesi konusu gün geçtikçe önemini artırmaktadır. Bu değişimler sırasında birçok disiplini ve meslek grubunu bünyesinde barındıran gayrimenkul geliştirme kavramının kullanılması, bu bölgelerin sadece rant amaçlı bölgeler olarak algılanmaması ve çevre, toplum ve insan faydalarının ve etkilerininde göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Bu noktada, dünyada sürdürülebilirlik kavramının kentsel ölçekteki ve gayrimenkul geliştirmedeki uygulaması olarak kabul edilen ve Türkiye pazarı için çok yeni bir uygulama türü olan “Yeşil Binalar” devreye girmektedir. Çalışma kapsamında, şehir merkezi içerisinde kalmış atıl endüstriyel alanların kentsel dönüşüm örnekleri incelenmiş ve bu örnekler içerisinde planlamaların kapsamlarına ve yeşil binaların uygulamalarına bakılmıştır. Sonrasında, çalışma kapsamında seçilen örneklem alan olan Kartal İlçesi için İstanbul ofis piyasasının genel bilgilerinden yola çıkılarak bir “Yeşil Bina Geliştirme Fizibilitesi” yapılmıştır. Neticesinde, bölgenin bir bütün halinde sürdürülebilir bir şekilde yeşil bina uygulamalarıyla günün gerektirdiği şekilde geliştirilmesi sırasında ortaya çıkan finansal sonuçlar geliştirici ve yatırımcı açısından değerlendirilmiştir.
  • Öge
    Oteldeğerleme
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-07-01) Tınaz, Onur Fuat ; Yirmibeşoğlu, Funda ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bu çalışmada, “Uluslararası Değerleme Standartları (UDES)”na göre “özel nitelikli ticari mülkler” sınıfında irdelenen konaklama tesislerinin değerlemesi konusu ele alınmıştır. Öncelikle konaklama kavramı, konaklama tesisleri, değer kavramı ve tipleri ile gayrimenkul değerleme işleminin ayrıntıları incelenerek UDES’e göre otel değerlemesi anlatılmıştır. Konaklama tesislerini diğer gayrimenkullerden ayıran özellikleri işletilen gayrimenkuller olmaları, alternatif kullanım alanlarının kısıtlı olması, nakit akışlarının ekonomik ve sosyal etkenlerden etkilenebilir olması, ekipman ve mobilya gibi yüksek maliyet gerektiren bileşenlerinin olmalarıdır. Buna göre bu tür mülklerin değerlemesi diğer mülklere göre daha farklı yöntemler ve veriler kullanılarak yapılmaktadır. Çalışmada bu yöntemlere değinilerek bir örnek üzerinde otel değerlemesi yapılmıştır.
  • Öge
    Karma Kullanımlı Proje Geliştirme Süreci: İzmir Salhane Projesi Örneği
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-07-02) Baştaş, Anıl ; Taş, Elçin ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Birden fazla kullanımın birlikteliğini içeren karma kullanımlı proje geliştirme süreci, tek kullanım içeren projelere göre daha kapsamlı bir yapıya sahiptir. Bu bağlamda, karma kullanımlı proje geliştirme sürecinin farklı bir kapsama sahip olduğunu ortaya koymak amacıyla tez çalışmasında karma kullanımlı proje geliştirme süreci ele alınmıştır. Tezde, ilk olarak karma kullanımlı projelerin tanımı yapılmış ve sonrasında; geliştiriciler, süreç yönetimi, geliştirme koşullarının değerlendirilmesi, planlama ve geliştirme başıkları altında konu detaylı olarak ele alınmış, geliştirme sürecinde geliştiriciler açısından ortaya çıkan zorluk ve fırsatlar değerlendirilmiştir. Bu değerlendirmeler ışığında İzmir Salhane Projesi, karma kullanımlı proje geliştirme sürecine örnek oluşturması açısından ele alınmış, süreç içerisinde geliştirici açısından ortaya çıkan zorluk ve fırsatlar belirlenmiş ve projenin değerlendirilmesi yapılmıştır. Çalışmanın sonuç bölümünde, tez çalışması kapsamında yapılan literatur araştırmaları, sektörde yer alan profesyonellerle görüşmeler, yurtdışı ve Türkiye’de incelenen örnekler ve çıkarımlar ile İzmir Salhane Projesi geliştirme sürecinin değerlendirilmesiyle elde edilen veriler doğrultusunda, Türkiye’de karma kullanımlı projelerin geliştirici, kullanıcı ve kent mekanı açısından değerlendirilmesi yapılmış, projelerin sundukları fırsatlar, karşılaşılan zorluklar ve zorluklara yönelik çözüm önerileri ortaya konulmuştur.
  • Öge
    Neslişah Ve Hatice Sultan(sulukule) Mahalleleri Kentsel Dönüşüm Projesi
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-07-02) Ertürk, Fatih ; Alkan, Reha Metin ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Kentsel dönüşüm sürecinde asıl amaç; sosyal, kültürel ve fiziksel yönden çöküntü içine girmiş kentsel bölgelerin kent ile bağlantısını tekrar kurarak canlı mekanlar haline getirmek ve bu bölgeleri kente tekrar kazandırmaktır. Bu çalışmada, İstanbul’un en eski yerleşim bölgelerinden biri olan ve Sulukule olarakta bilinen Neslişah ve Hatice Sultan mahallelerini kapsayan kentsel dönüşüm projesi, kentsel dönüşümün temel esasları bağlamında irdelenmiştir. Proje sonucunda, Neslişah ve Hatice Sultan(Sulukule) kentsel dönüşümü projesinin fiziksel açıdan bölgeye olumlu yönde bazı katkıları olduğu söylenebilmektedir. Ancak, sosyal açıdan projenin yöre halkının hayat şartlarını etkilediği ve halkın yıllarca yaşadıkları bölgeden ayrılmalarına neden olacağı düşünülmüştür. Proje hedefleri arasında belirtilen bölge halkının katılımın sağlanması ve bölgede proje öncesi ikamet eden halkın proje sonrasında da korunması gibi hedeflere tam olarak ulaşılmadığı anlaşılmaktadır.
  • Öge
    Planlama İle Taşınmaz Değerine Getirilen Rant, Riva Örneği
    (Fen Bilimleri Enstitüsü, 2009-07-03) Baştürk, Fadime ; Yirmibeşoğlu, Funda ; Gayrimenkul Geliştirme ; Real Estate Development
    Bu çalışma, imar mevzuatı çerçevesinde kamu yararına hazırlanan planların kamuya mal edilmesi gerekliliğine, parsel bazında değer artışlarının tespit edilerek rant vergisine yönelik gerekli uygulamaların yapılmasına dikkat çekmek amacıyla hazırlanmıştır.Çalışmada plan ile taşınmaz değerine getirilen rantı incelemek amacı ile, elde edilen veriler çerçevesinde planlama kavramı genelden özele doğru bir yaklaşımla incelenmiştir. Plan hükümlerinin değişmesinden önce ve sonra olmak üzere, uygun yöntemler kullanılarak rayiç bedel analizi yapılmış ve taşınmaz sahibinin rantsal kazanımı tespit edilmiştir. Sonuç olarak, bütüncül bir planlama sisteminin gerekliliği vurgulanmış, taşınmaza planlama ile gelen değer artış kazancının tespiti ve bunun kamuya geri dönüşü ile ilgili yapılması gereken düzenlemeler belirtilmiştir.