Kentsel Dönüşüm Faaliyetlerine Gayrimenkul Geliştirme Yönünden Bir Bakış: İzmir Henkel Tesisi Örneği

Abstract

Öncelikle sanayilesmenin bir sonucu olarak asırı nüfus artısı ve beraberinde getirdigi degisimler dünyanın birçok kentinde belirgin bir sorun haline gelmis bunun sonucunda ortaya çıkan hızlı degisim kentlerde büyük tahribatlara neden olmustur. Kentsel dönüsüm önerileri ise bu tahribatı durdurup, artık kente ve kentliye fayda saglamayan bu alanları kente ve kentliye yeniden kazandırma çabasının ortak paydasıdır. Bu çalısma, İzmir Turan’da eski sanayi tesislerinin bulundugu ve kentsel dönüsüm bölgesi olarak ilan edilmis bir çevrede bulunan Henkel tesisinin dönüsüm sürecini gayrimenkul gelistirme bakıs açısı ile incelemektedir. Çalısma kapsamında arsa üzerinde üç farklı kullanım dört öneri model olarak ele alınmıstır. Kurgulanan her bir modelde önerilen fonksiyonlara, kentteki benzer mülklerden emsaller bulunmus, elde edilen veriler genel piyasa kosullarından ulasılan degerler ile birlestirilerek olusturulacak nakit akısı tablolarına veri olarak girilmistir. Düzenlenen nakit akısı tabloları kurgulanan modellerin verimliligini Net Bugunkü Deger (NBD) ve iç Verimlilik Oranı (VO) gibi iki finansal degiskenin arasındaki iliski ile test etmektedir.

As a result of industrilization, the rapid population growth brought a major problem to the most places in the world. The biggest damage had occured in city center and outer skirts of these towns. The main aim of the urban regeneration projects are to stop this damaging growth structure and to distinguish this out dated places to the cities and to the citizens social and economic life. This study analysis the economic dimension of the regeneration process of one former Henkel industrial facility, which is located in İzmir, Turan and surrounded by same kind of former industrial facilities with a real estate development aspect. There has been generated four different models for three different uses within the scope of the study. In all generated scenarios, the comparable units had been founded from the local market which has similar qualifications with the proposed development. This market results has been used as an input for all cash flow analysis. The efficiency of the proposed developments had been decided after the comparasion of the models Net Present Values (NPV) and Internal Rate of Return (IRR) figures.