Kentsel planlama sürecinde mülkiyet haklarının değerlendirilmesinde kullanılabilecek bir uygulama aracı önerisi

Abstract

Tarih boyunca kentlerin yapılı çevreleri değişmekte ve dönüşmektedir. Yaşanan bu değişimler ve dönüşümler kentlerin ekonomik gelişme modellerini, politik tavırlarını da değiştirmektedir. Değişen kentsel politik tavırlar ise kentlerin planlama sistemlerini ve bu sistemlerle birlikte plan uygulama araçlarını değiştirilmek üzere baskı altında tutmaktadır. Özellikle 1980 yılı ve sonrasında kentlerin gelişimlerinde ve dönüşümlerinde gayrimenkul sektörünün rolü artmış, sektördeki girişimcinin amacı kuralları, bürokrasiyi ortadan kaldırmak, arsa ve arazi planlaması için yeni plan uygulama araçlarını kullanmaya başlamak olmuştur. Planlama, kamu-özel-sivil toplum ortaklığına ve işbirliğine esas mülkiyet hakları sistemi ile planlama sistemi arasındaki ilişkiyi düzenleyen, etkililiği ve verimliliği sorgulanan yeni bir kimlik kazanmaya başlamıştır. Söz konusu sorgulama hukuk ve ekonomi sistemlerine esas mülkiyetin kullanıcı haklarını ve usüllerini tanımlayan yeni plan uygulama araçlarının kullanılmasına olan gereksinimi gündeme getirmiştir. Kentlerin gelişimine ve dönüşümüne esas mülkiyet haklarının yönetiminde uzlaşı ortamında bireysel teşvik unsur ve kriterlerini dikkate alan, bu teşvik unsur ve kriterlerinin toplum tarafından kabul edilmesi sonrasında işlem maliyetlerini düşüren, mülkiyet haklarının dolaylı kullanımına, değişimine ve transferine imkan tanıyan katılımcı plan uygulama aracı olarak imar hakları transferi plan uygulama aracı da bu aşamada gündeme gelmiştir. Sermayenin küreselleştiği dünyada ülkeler arasında kentlerin gelişimlerinde ve dönüşümlerinde farklı planlama araçları ile yapılan uygulamaların transferlerinin ilham, öğrenme ve adaptasyon ile artması, bu plan uygulama araçlarının kentsel ekonomik kalkınma amacı ile kullanılmasını da gündeme getirmiştir. Ülkeler arası plan uygulama araçlarının transferlerinde transfere esas plan uygulama araçlarının genel kabulleri ile birlikte ülkelerin kurumsal çevreleri, mikroda bireylere, kurumlara ve kuruluşlara esas kurumsal tasarımların temel kabulleri de belirleyici olmuştur. Kurum, kuruluş ve kurallardan oluşan kurumsal tasarımlarda ise her ülkenin kendi kurumsal çevrelerinin de zaman içinde değişebildiği belirlenmiştir. Türkiye kentlerinin de özellikle 1980'li yıllardan itibaren hızla değişmesi ve dönüşmesi, hızlı kentsel gelişim ve dönüşüm süreci yaşayan kentlerimizin planlanmasında gayrimenkul sektörünün karakteristiklerini dikkate alan, planlama ile gayrimenkul sektörü arasındaki ilişkiyi yönlendirmeyi hedefleyen plan uygulama araçlarının geliştirilmesini ve yasal mevzuatta da gerekli düzenlemelerin yapılmasını gerektirmiştir. Bu konuda zaman içinde çeşitli yasal, yönetsel ve akademik çalışmalar da yapılmıştır. Bu tez çalışmasında da kentlerin gelişim ve dönüşüm süreçlerinde yer alan aktörlerin karar alma ve alternatifler arasında seçim yapma süreçlerini planlama pratiği ile birlikte analiz eden, süreçte yer alan aktörlerin politik tavırlarını da dikkate alan, daha verimli ve etkili plan uygulama aracının geliştirilmesi hedeflenmiştir. Bu hedef doğrultusunda yapılmış olan çalışmada da Türkiye'nin mevcut kentleşme, kentsel dönüşüm, planlama ve imar mevzuatlarına esas yasal düzenlemeleri; kurumsal çevresi incelenerek sorun alanları belirlenmiştir. Sorun alanlarının çözümününde ise; Türkiye kentlerinin gelişimi ve dönüşümü sürecinde; planlama ile mülkiyet hakları sistemleri arasındaki ilişkide mülkiyete esas kullanıcı hak ve usüllerini tanımlayan, gayrimenkul sektörünün rolünü yönlendirerek, kontrol ve koordine eden, planlama ile yaratılan artı değerleri kamuya tekrar döndüren, imar hakları transferi plan uygulama aracı kullanılmıştır. Başlıca altı bölümden oluşan çalışmada problemin tanımlanmasına yönelik hazırlanan birinci bölümde çalışmanın hazırlanmasına gerekçe oluşturan nedenler tespit edilmiş ve çalışmanın amacı ve kapsamı ve yöntemi ortaya konulmuştur. Çalışmanın bu bölümünde çalışmanın ele alınış nedeni, amacı, kapsamı ve hazırlanış yöntemi konusunda bilgiler verilerek problemin tanımlanması ve çerçevesinin belirlenmesi sağlanmıştır. Çalışmanın ikinci bölümünde, çalışmanın yöntemi doğrultusunda problemin genel çerçevesinin belirlenmesi amacıyla mevcut kuramsal dayanaklar ortaya konulmuştur. Esas olarak geniş çaplı literatür taramasına dayanan bu aşamada, problemle ilgili üretilmiş olan kuramsal düzeyde bilgi ve bulgular derlenmiş, kuramsal bilgiler paralelinde, ekonomide kentsel gelişim yaklaşımında kentlerin gelişiminde gayrimenkul sektörünün rolünün nasıl ele alınmış olduğu incelenmiştir. Kentlerin gelişimlerinde ve dönüşümlerinde planlama sistemi ile gayrimenkul sektörü arasındaki ilişki nasıl kurulmuş, hangi plan uygulama araçları geliştirilmiş sorularına çalışmanın üçüncü bölümünde cevap verilmiştir. Özellikle de kentsel gelişim ve dönüşüm süreci yaşayan kentsel mekanların planlanmasında mülkiyet haklarını düzenleyen plan uygulama araçlarının ülkeler bazında performans gerçeklerinin ortaya konulmasına, kentlerin dönüşümlerinde gayrimenkul sektörünü yönlendirecek çağdaş planlama ilke ve prensiplerin belirlenmesine çalışılmıştır. Kent planlama ve gayrimenkul sektörü arasındaki ilişkiyi yönlendirmek amacı ile kullanılan plan uygulama araçlarının performanslarını arttırmak ve planlamada yeni bir plan uygulama aracı önerisi geliştirebilmek için kullanılması gerekli olan etkili ve verimli yol ve yöntemler araştırılmıştır. Kentsel alanların planlanmasında mülkiyet haklarını düzenleyen plan uygulama araçlarının performans gerekçelerinin ortaya konulmasında işlem maliyetlerinin önemine vurgu yapılmıştır. Küreselleşen dünyada artan yabancı sermaye hareketleri ile kentlerin planlanmalarına esas kullanılan plan uygulama araçlarının yalnız ülkelerin kendi yasal düzenlemeleri arasında değil ülkeler arası yasal düzenlemeler arasındaki eşgüdümsüzlüklerin de giderilmesi gerektiği belirlenmiştir. Çalışmanın dördüncü bölümünde ise önceki bölümlerde ortaya konulan kuramsal çerçeveye bağlı olarak Türkiye'de kentsel değişim ve dönüşüm sürecinde uygulanmakta olan plan uygulama araçları ile gayrimenkul sektörü arasındaki ilişki değerlendirilmiş, Türkiye'de kentsel planlama ve gayrimenkul sektörü arasındaki ilişkiyi düzenleyecek plan uygulama araçlarının sorun alanları belirlenmiştir. Türkiye'de yaşanan kentsel gelişim ve dönüşüm sürecinde planlama sistemi ile gayrimenkul sektörü arasındaki ilişkinin kurumsallığı, etkililiği ve etkinliği sorgulanmıştır. Bu amaç ile yapılan çalışmada ülkemiz kentsel gelişim ve dönüşüm sürecini etkileyen yasalar ile bu yasaları uygulayan kurumlar ve kuruluşlar incelenmiştir. Söz konusu yasalar arasındaki eşgüdüme esas problemler tespit edilmiştir. Türkiye kentleri için çalışmanın dördüncü bölümünde belirlenmiş olan sorun alanlarına çözüm üretilmesi, planlamada etkili ve verimli yeni bir plan uygulama aracı yöntem önerisi olan imar hakları transferi plan uygulama aracının uygulama programı ve kurumsal tasarısının geliştirilmesine ise çalışmanın beşinci bölümünde yer verilmiştir. Söz konusu öneri plan uygulama aracına esas kurumsal tasarımın geliştirilmesi aşamasında ise imar hakları transferi plan uygulama aracına esas kuramsal bilgiler, gelişmiş ülke dünya kentlerinin uygulamaya esas programları; kurumları, kuruluşları ve kuralları ile birlikte değerlendirilmiş, kentlerin gelişim ve dönüşüm süreçlerinde planlama sistemi ile mülkiyet hakları sistemi arasındaki ilişki yeniden düzenlenmiştir. Bu ilişkinin yeniden düzenlenmesi aşamasında kentsel alanlarda yaratılan artı değerin kamuya tekrar nasıl döndürüleceği, kentsel alanlarda mülkiyete esas kullanıcı haklarının ve usullerinin tekrar nasıl tanımlanacağı sorun alanları belirlenmiştir. Ülkemizin mevcut kurumsal çevresinde de yer almış olan imar hakları transferi plan uygulama aracının sorun alanlarına yönetişimin yerel düzeyinde uygulamaya esas belirlenen genel kabuller doğrultusunda bir şema dahilinde üretilen kurumsal tasarım, plan uygulama programı ile birlikte çözüm üretilmiştir. Çalışmanın sonuç bölümünde ise Türkiye kentleri için çalışmanın beşinci bölümünde önerilmiş olan plan uygulama araç ve yöntem önerisi değerlendirilmiş ve konuya yönelik olarak yapılacak ileriki çalışmalara referans olacak ipuçları verilmiştir. Planlama sisteminde mülkiyetin kazanacağı yeni rolü tanımlayan ve hukukun ekonomik analizini mümkün kılan çalışmaların devam ettirilmesi ilkesi benimsenmiştir.