Gayrimenkul Değerleme Sürecinde ‘en Etkin Ve Verimli Kullanım’ Amaçlı Pazar Analizinin Ispartakule Örneğinde İncelenmesi

Abstract

Bir gayrimenkulün en etkin ve en verimli kullanımı sorusu, pazar analizi ile cevap bulur. Pazar analizi, geliştirilmiş gayrimenkul ve boş arsanın en etkin ve verimli kullanımı hakkında karar vermek için kullanılır. Güvenilir pazar dataları, doğru değer fikri oluşturmak için oldukça önemlidir. Bu nedenle pazar analizi; en etkin ve verimli kullanım için bir aşama olarak kullanılır ve bir temel oluşturmak ve anlaşılmasını sağlamak için gereklidir. Bu çalışmada, gayrimenkul değerleme süreci içerisinde en etkin ve verimli kullanım amaçlı pazar analizi yeni bir yerleşim bölgesi olan Ispartakule Arsası Örneği üzerinde uygulanmıştır. Sürecin anlaşılması için gayrimenkul ve değerleme ile ilgili temel kavramlar üzerinde durulmuştur. Gayrimenkul değerleme süreci ele alınmıştır. Gayrimenkul değerini ulaşmak için gerekli olan bu süreç içerisinde en etkin ve verimli kullanım tespiti amaçlı pazar analizine odaklanılmıştır. Pazar analizinin işleyiş süreci bütün aşamaları ile ayrıntılı olarak anlatılmış, en etkin ve verimli kullanım tespiti açıklanmıştır. Son olarak, ele alınan örnek gayrimenkul için; teorik olarak anlatılan pazar analizi çalışması ve bu doğrultuda en etkin ve verimli kullanım amacı tespiti uygulaması yapılmıştır. Pazar analizi verilerinden yola çıkarak konu gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanım tespiti ve değerine ulaşmak amaçlı yapılan bu çalışmalara ait süreçler ayrıntılı olarak aktarılmıştır.

The answer to the highest and best use of a property is found within the market analysis. Market analysis is used to determine the highest and best use of a developed or vacant land. Reliable market data has great importance for the value indication. Therefore, market analysis is used as a stage, where it is required to create the basis and recognize the highest and best use. In this study, highest and best use oriented market analysis part of the valuation process, is applied on the “Ispartakule” example, which is a recently developed residential area. For a better-understood process, focused on the fundamental issues of real estate and valuation. Highest and best use study within the real estate valuation has been taken up. During the process applied to reach the value, focused on the highest and best use oriented market analysis, operation process is summarized as step by step, and the highest and best use is described. Finally, market analysis is summarized theoretically and directed highest and best use determination pertaining to the subject development is given. Steps of the valuation study, based on this market analysis and highest and best use, of the subject development is described in detail.