Konut Değerleri Değişiminin Kentsel Etmenlerle Ölçülmesine Yönelik Bir Yöntem Denemesi: İstanbul Örneği

Abstract

Bu çalışmada konut bölgelerindeki arazi değerine etki eden kentsel ve mekânsal değişkenlerin neler olduğu ve arazi değerine ne derecede etki ettiğinden yola çıkılarak, şehirlerin yeniden yapılanmasında, tasarım projelerinde, gayrimenkul yatırımlarında daha sağlıklı kararlar verilmesi için bilimsel bir yaklaşım geliştirmek amaçlanmıştır. Konut değerleri değişimini mekânsal boyutta etkileyen etmenlerle ölçümünün yapılmasına yönelik araştırmanın özgünlüğünü yansıtan bir model kurgulanmıştır. Mevcut ekonomik değerlerinin tespiti, Mekân Sentaksı (Space Syntax) kullanılarak mekânsal modelinin oluşturulması, mekânsal kurgunun sayısal olarak yorumlanması ve taşınmaz değerini etkilediği düşünülen kentsel değişkenlerin tespiti, elde edilen verilerin CBS (GIS) veritabanında birleştirilmesi ve bir istatistik programı yardımıyla aralarındaki ilişkilerin istatistiksel olarak irdelenmesi (Regresyon Analizi) ile farklı yöntemlerin birarada kullanıldığı bir çalışma olmuştur. Çalışma sonucunda bu etmenlerden mekan sentax analizi sonucunda elde edilen bütünleşme değerleri, sokakların denize uzaklığı, merkezi iş alanına uzaklığı, üniversiteye uzaklığı, sağlık tesisine uzaklığı ve sokaklardaki yapıların cephe-renk uyumu ölçümünün etkili olduğu belirlenmiştir.

In this study it is aimed to develop a scientific approach to be able to make healthy decisions in regenerating urban areas, urban design projects, land use planning and real estate investments starting from what the urban variables are and how they affect land values. In the study different methods such as determining the economical values, forming a location model using space syntax, evaluating the location structure numerically, determining the urban variables that are thought to be effecting (arisen from a literature research) the urban values, combining the collected data on a GIS database and considering the relation between them with a statistical program are used. As a result of combination values of the space syntax analysis, it is determined that the distance of the streets to the sea, to the central business district, to the university, to the hospital and the buildings’ colour harmony is effective on the values.