Endüstriyel Alan Dönüşümlerinde Sürdürülebilir Gayrimenkul Geliştirme Kavramı Ve Yatırım Araçlarından “ofis” Kullanımı: Kartal İlçesi Örneği

Abstract

Kent içinde terk edilmiş endüstriyel alanlar fonksiyonsuz haldeyken bir yandan da ülke ekonomilerinin giderek büyüdüğü, kentlerin nüfusunun giderek artmakta olduğu ve şehir merkezi içinde arsa arzının kısıtlı olduğu gerçeği göz önünde tutulursa, bu alanların kente geri kazandırılması ve optimum olarak kullanılması zorunluluğu kaçınılmaz görünmektedir. Dünyanın en büyük metropolleri içerisinde ve 2010 Avrupa Kültür Başkenti listesinde yer alan İstanbul’unda içinde barındırdığı atıl endüstriyel alanlarını bölgenin kimliğini koruyacak şekilde günün ihtiyaçları ve sürdürülebilirlik ilkeleri doğrultusunda yeniden yapılandırması önem kazanmaktadır. Avrupa’nın en önemli finans merkezlerinden birisi olması hedeflenen İstanbul’da merkez içerisinde geliştirilmeye müsait alana sahip olan atıl durumdaki endüstriyel alanların “merkezi iş alanı” olarak sürdürülebilir bir şekilde geliştirilmesi ve yan sektörlerle bu alanların beslenmesi konusu gün geçtikçe önemini artırmaktadır. Bu değişimler sırasında birçok disiplini ve meslek grubunu bünyesinde barındıran gayrimenkul geliştirme kavramının kullanılması, bu bölgelerin sadece rant amaçlı bölgeler olarak algılanmaması ve çevre, toplum ve insan faydalarının ve etkilerininde göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Bu noktada, dünyada sürdürülebilirlik kavramının kentsel ölçekteki ve gayrimenkul geliştirmedeki uygulaması olarak kabul edilen ve Türkiye pazarı için çok yeni bir uygulama türü olan “Yeşil Binalar” devreye girmektedir. Çalışma kapsamında, şehir merkezi içerisinde kalmış atıl endüstriyel alanların kentsel dönüşüm örnekleri incelenmiş ve bu örnekler içerisinde planlamaların kapsamlarına ve yeşil binaların uygulamalarına bakılmıştır. Sonrasında, çalışma kapsamında seçilen örneklem alan olan Kartal İlçesi için İstanbul ofis piyasasının genel bilgilerinden yola çıkılarak bir “Yeşil Bina Geliştirme Fizibilitesi” yapılmıştır. Neticesinde, bölgenin bir bütün halinde sürdürülebilir bir şekilde yeşil bina uygulamalarıyla günün gerektirdiği şekilde geliştirilmesi sırasında ortaya çıkan finansal sonuçlar geliştirici ve yatırımcı açısından değerlendirilmiştir.

As the economies of developing countries grow, and populations increase, urban planners and city authorities face pressures regarding urban environments and the demands from end users. As industrial uses are often developed on large land areas within the margins of cities, many urban planners are looking to the land formerly used by industrial facilities as a potential solution to the strains related to urban growth. As industrial areas transform, the actors involved often consider sustainability and the needs of end users while maintaining the character of these regions in Istanbul, especially those with the historic significance. Former industrial use areas may develop into new “central business districts” according to principles of sustainability. Developers often employ various real estate concepts, disciplines and occupational groups in their schemes and throughout the realization of the projects. These tools are utilized not only for financial gain but also to ensure the obligations to nature and the needs of society are met. It’s through this process that the concept of “green buildings” may be applied to a project scheme. The scope of the study presented in this paper includes a discussion regarding urban transformation and presents examples of inactive industrial areas in city centers with planning and green building applications in these areas. A “Green Building Development Feasibility” study was prepared for this thesis. The results and financial conclusions of the study, which proposed a sustainable project with green building applications in line with market demands, is presented for an audience of developers and investors.