Bomonti’de Gayrimenkul Yatırım Türü Olarak “konut”un Seçilmesindeki Etkenler

Abstract

1980’lerden sonra İstanbul genelinde artan gayrimenkul yatırımları özellikle kent merkezinde boş arsa stokunu azaltmaya başlamış ve günümüzde kent merkezi ve yakın çevresinde gayrimenkul yatırımı geliştirilecek alan bulunamaz hale gelmiştir. Bomonti kent merkezine yakınlığı ve sahip olduğu boş arsa stokuyla 2000’li yılların ortalarında yatırımcılar tarafından ilgi görmeye başlamış bir bölgedir. Bomonti; 1/1.000 ölçekli Dolapdere-Piyale Paşa Bulvarı ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı’nda Merkezi İş Alanı (MİA) içinde gösterilmektedir. İmar planları esnek kullanım koşulları sağlamasına rağmen Bomonti’de gerçekleştirilen projelerin tümü tekli (konut) kullanımdadır. Tezin hipotezi olan; imar planlarınca çoklu kullanım verilen alanlardaki gelişimin tekli kullanım (konut) olarak da şekillenebileceği Bomonti’deki yatırımcılarla yapılan derinlemesine görüşmelerle test edilmiş ve doğrulanmıştır. Tez kapsamında; imar planlarında çoklu kullanımın öngörüldüğü fakat tekli bir kullanımın gerçekleştiği Bomonti’de “konut”un öne çıkması ve bunu etkileyen faktörler araştırılmıştır. Bu faktörler içinde “talep”in; projenin başarısını ve buna bağlı olarak da karlılığını arttırması nedeniyle gayrimenkul yatırım türü (konut, alışveriş merkezi, ofis, otel v.b) seçiminde en etkili faktör olduğu ortaya çıkmıştır. Bu nedenle günümüzde gayrimenkul yatırım türü seçimi sürecinde ayrıntılı olarak analiz edilmekte olan talebin; imar planlarında öngörülen işlevlerin gerçekleştirilebilirliğinin artması için plancılar tarafından da incelenmesi gereken bir olgu olduğu sonucuna varılmıştır.

Since the 1980s increased real estate development in the central districts of Istanbul has created a lack of supply of vacant land. Currently, developers and investors face the challenge of securing vacant and developable land in the central districts. Bomonti region has been drawing the attention of investors since the mid 2000s. Bomonti is currently zoned as a “CBD” according to the 1/1,000 scale Dolapdere-Piyale Paşa Boulevard and Near Surrounding Area Zoning Plan. However, although the zoning permits multiple uses in Bomonti, the projects have a singular use. This paper’s hypothesis is that although development in Bomonti prescribes multiple uses on vacant land, urban economics steered the direction of development in the area to a singular use. The hypothesis of this study was measured through a series of in-depth interviews with actors involved in Bomonti. Bomonti demonstrates “residential” as a singular use despite the prescribed multiple use and the primary factors for the choices made by actors involved in the development of this neighborhood is studied in this thesis. Demand is the most influential factor for the selection of real estate investment types (residential, retail, office, hotel) that will determine the success and profitability of a project. Therefore, institutional investors generally complete a demand analysis of different real estate segments during their selection process. This paper concludes that demand is an important fact that should also be part of the urban planning process to increase the efficiency of land use.