Gayri menkul yatırım ortaklıkları ve Türkiye uygulaması

Abstract

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ilk olarak 1960 yılında ABD' de ortaya çıkmıştır. Gayrimenkul yatıran ortaklıklarının kurulmasındaki en temel amaç yatırımcılara büyük ölçekli ticari gayrimenkullerin veya ipotekli borçların mülkiyetinden fayda sağlama şansım vermektir. Bunun yanında GYO'lar vergiden muaf tutarak yatırımcıların daha büyük bir getiri elde etmelerini sağlanmıştır. Böylelikle, geniş bir yatırımcı grubu daha önceleri sadece büyük kaynaklarla yapılabilen yatırım fırsatlarını değerlendirilebilir hale gelebilecektir. Bunun için ilk adım 1960 yılında Başkan Eishenhower'in GYO'ya yönelik Vergi Hükümleri'ni kanuna geçirmesiyle atılmıştır. Geçen 40 yıl içinde temel hükümlerde bir değişiklik olmamış ancak bazı iyileştirmeler yapılmıştır. 1980'lerde ve 1990'larda yapılan vergi ile ilgili düzenlemeler GYO'lan olumlu yönde etkilemiştir. GYO'lara sadece vergi teşviği sebebiyle yatınm yapılması bir ölçüde engellenmiş, ana hedef olan gayrimenkule değer kazandırma ve bundan gelir elde etme amacına geri dönülmesi sağlanmıştır. 1986'da yapılan düzenleme ile GYO'lann mülklerini kendilerinin yönetebilmeleri sağlanmış, 1993'deki değişiklikle emeklilik fonlarının da GYO'lara yatınm yapabilmesi sağlanmış ve 1997'de GYO'lann faaliyetlerini kolaylaştıran şartlar sağlanmıştır. GYO'lar 1960'lann sonlarında yeni vergi teşviklerinin getirilmesi, gayrimenkul yatınmlannın federal düzeyde teşvik edilmesi, güçlü bir ekonomi ve gayrimenkul fıyatlannm yükselmesiyle birlikte hızlı bir gelişme göstermişlerdir. Bu arada bir çok GYO'nun güçlü kaldıraçtan yararlanarak yüksek miktarda borçlanması veya spekülatif yatıranlar yapması, aşın risk almalarına neden olmuştur. Bunun sonucunda, 1970'lerin ortalarında gelişme yavaşlamış ve hızlı bir düşüş yaşanmış, bir çok GYO mali açıdan zor durumda kalmıştır. Bankalar duruma müdahale etmişlerse de başanlı olamamışlar ve kendileri de mali açıdan zor duruma düşmüşlerdir. Bu olaylar nedeniyle bugün de GYO'lara karşı olumsuz yönde psikolojik bir etki bulunmaktadır. Bununla birlikte GYO'lar, 1984'ten itibaren vergi reformlarının diğer gayrimenkul yatınmlannı dezavantajlı hale getirmesi nedeniyle ekonomide önemli rol oynamaya başlamışlardır. Genel olarak üç çeşit GYO bulunmaktadır;. Öz Varlığa Dayalı GYO (Equity REITs); Alışveriş merkezleri, iş merkezleri, depo ve apartmanlar gibi gelir getiren gayrimenkuller ile konutlan, mülkiyeti kendisine geçecek şekilde satm alarak yatıran yapan GYO'lardır.. İpotek Senetlerine Dayalı GYO (Mortgage REITs); ticari gayrimenkuller ile konutlan finanse eden GYO'lardır. Bu amaçla gayrimenkul projelerini yapanlara «.as»»»» ödünç para verilmekle ve alınan faiz ortaklığın gelirini oluşturmaktadır. Kullanılan kaynak ise genellikle borçlanma yoluyla sağlanmaktadır.. Karma GYO (Hybrid REITs); her iki türün kombinasyonu şeklinde faaliyet gösteren ve her iki türün avantaj lanndan da faydalanan GYO'lardır. GYO'larda yatırımcının iki kere vergilendirilmesi engellenmiştir. Bunun yanısıra GYO'lar yatırımcılar açısından şu avantajlara sahiptir;. Gayrimenkuller gibi likidite sorunu yoktur, istenildiği an paraya çevrilebilmektedir,. Gayrimenkullerden oluşan portföy bu alanda uzman kişilerce yönetildiğinden, herhangi bir kişinin tek basma yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde etme imkanı bulunmaktadır,. Çeşitlendirilmiş ve risk açısından dengelenmiş portföylerin tüm verimliliğinden faydalanma fırsatı doğmaktadır,. GYO'lann performansları GYO'lann yöneticileri, bağımsız analistler, iş ve finans dünyasının yakın takibi altındadır, bu çok yönlü inceleme yatırımcıya bir tür güvence sağlamaktadır. GYO sektörü, Türkiye'de yeni ve gelecek vadeden bir sektördür. Sermaye piyasalarında önem kazanmaya başlamıştır. İlk GYO 1996 yılında kurulmuş ve 1997'de de halka açılmıştır. Bugün ise halka açık, hisse senetleri İstanbul Menkul Kıymetler Borsasına işlem gören toplam 8 adet GYO bulunmaktadır; Alarko, EGS, İhlas, İş, Nurol, Osmanlı, Vakıf ve Yapı Kredi Koray. İktisat GYO ise halka açılmak üzeredir. Türkiye'de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının beş yıllık bir geçmişi vardır. Ülkemiz gündemine 22 Temmuz 1995 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile gelmiştir. 1995 yılında yayınlanan bu tebliğden sonra ilk halka arz 1996 yılı sonlarında olmuştur. Birçok düzenleme eksikliklerine karşın bu tebliğe dayanarak 5 adet gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulmuştur. Bu ortaklıkların faaliyete geçmesiyle birlikte uygulamadan gelen sorunlar ve ihtiyaçlar da göz önünde bulundurularak 8 Kasım 1998 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun tebliği ile ilk yayınlanan tebliğ yerine geçerli olmak üzere yeni tebliğ yayınlanmıştır. Ülkemiz ekonomisinin lokomotif sektörlerinden birisi gayrimenkul sektörüdür. 1999 yılı gayri safi milli hasıla içinde inşaat ve konut sektörlerinin toplam payı %9,98'dir. Bu sektörün en önemli kuruluşları arasında yer alan GYO'lann geleceği konusunda piyasada olumlu beklentiler vardır. Gayrimenkul piyasasındaki yüksek kar, büyük şehirlerimizdeki gecekondu bölgelerinin rehabilitasyon ihtiyacı, hazine arazilerinin en verimli ve etkili şekilde kullanılma gereği GYO endüstrisine ilgiyi haklı olarak artırmaktadır. Yakın gelecekte GYO sayısının ve toplam portföy büyüklüğünün hızla artması beklenmektedir. Büyük yatırımcılar ve holding şirketlerinin bu sektörde yerini alma hazırlıkları yaptıkları bilinmektedir. XVII GYO'lar Sermaye Piyasası Kurulunun kontrolü altındadır ve şirketlerin %49'unun halka açılma zorunluluğu bulunmaktadır. Gelir ve Kurumlar vergisinden muaf olan GYO'lann kar dağıtma mecburiyetleri yoktur. ABD'deki %90 kar dağıtma zorunluluğu ile kıyaslandığında Türkiye'deki GYO'lann kazandığı fonları şirkette tutarak daha hızlı büyüme potansiyeli olduğu görülmektedir. Türkiye'deki GYO'larla ABD'deki Real Estate Investment Trust'larm (REIT) bir çok ortak yönleri bulunmaktadır. GYO'lar gayrimenkul sektörüne finansman sağlamakta ve piyasalarda likiditeyi geliştirmektedir. Başarılı halka arzlar sonucu ve finansal kuruluşlardan alınan kredilerden (maksimum kullanılabilir kredi miktarı öz sermayenin 2 katıdır) temin edilen fonlar, gayrimenkul sektörüne aktarılmaktadır. Ayrıca GYO'lar aracılığıyla gayrimenkul sektörünün finansmanı küçük çaplı yatırımcılara da büyük projelerin karlarına ortak olma şansı vermektedir. GYO'lar şeffaf bir gayrimenkul finansmanı modelidir. Anılan tüm konuların ayrıntılı olarak incelendiği tez çalışmasının ön hazırlık çalışmasında, İTÜ İnşaat Fakültesi son sınıf öğrencilerinden oluşan 9 kişilik bir grup yer almıştır. Çalışmanın bu kısmını aynı zamanda kendi bitirme ödevleri olarak hazırlamışlardır. Çalışmayı gerçekleştirecek bitirme grubu öğrencilerine toplam 6 saatlik ders verilmiştir. Her hafta kendileriyle toplantı yapılmış, şirketlerle yapılacak görüşmelerde sorulacak sorular üzerinde tartışılmıştır. Yeterli altyapı hazırlandıktan sonra, şirketlerle görüşmeye başlanmıştır. Şirketlerin organizasyon yapıları, portföyleri, yatırım stratejileri ve karşılaştıkları sorunlar hakkında bilgi alınmıştır. Görüşmeler sonucunda elde edilen bilgiler düzenlenmiş ve değerlendirilmiştir. Bunlardan elde edilen sonuçlardan yola çıkılarak, GYO Sektörünün profilini çıkarmaya yardımcı olacak bir anket hazırlanmıştır. Kasım ayı içinde daha önce yüzyüze görüşmelerin yapıldığı şirket çalışanları ile telefon bağlantısı kurularak anket formu ile gerekli bilgi verilmiş, daha sonra da bu formlar şirketlere fakslanmak suretiyle gönderilmiştir. Şirketlere sorulan sorular ve elde edilen sonuçlar bir tablo haline getirilmiştir, yorumlanmıştır. Tez çalışması, geniş bir literatür araştırmasıyla hazırlanan teorik altyapı, pratikteki durumu sergileyen görüşmeler ve anket çalışması ve bunların değerlendirilmesiyle elde edilen sonuçlar ve yorumlardan oluşmaktadır.

Were created in USA to provide investors with the opportunity to participate in the benefits of ownership of larger-scale commercial real estate or mortgage lending, and receive an enhanced return, because the income is not taxed at the REIT entity level. This means that a diverse range of investors can realize investment opportunities otherwise available only to those with larger resources. This opportunity first became available when President Eisenhower signed the real estate investment trust tax provisions into law in 1960. The basic provisions of this law remain unchanged, although there have been a number of improvements to the law over the past 40 years. Additionally, the REIT industry has benefited from tax reform initiatives enacted in the 1980s and 1990s. These initiatives eliminated the incentive of tax-sheltered real estate vehicles and promoted a return to the fundamentals of capital formation and investment in real estate for income and appreciation. A tax change in 1986 allowed REITs to manage their properties directly, a 1993 change removes a significant barrier to pension plan investment in REITs, and a dozen provisions enacted in 1 997 simplified a REIT's operations. A REIT is a company dedicated to owning and, in most cases, operating income- producing real estate, such as apartments, shopping centers, offices and warehouses. Some REITs also are engaged in financing real estate. The REIT industry has a diverse profile, which offers many attractive opportunities to investors. REIT industry analysts often classify REITs in one of three investment approaches:. Equity REITs invest in and own properties, (thus responsible for the equity or value of their real estate assets). Their revenue comes principally from rent. REIT industry investments in property ownership have increased steadily for 38 years.. Mortgage REITs deal in investment and ownership of property mortgages. These REITs loan money for mortgages to owners of real estate, or invest in (purchase) existing mortgages or mortgage backed securities. Their revenues are generated primarily by the interest that they earn on the mortgage loans.. Hybrid REITs combine the investment strategies of Equity REITs and Mortgage REITs by investing in both properties and mortgages. In addition to avoiding double taxation and requiring a small minimum investment, REITs also offer investors: . Liquidity, share of publicly traded REITs are readily converted into cash because they are traded on the major stock exchanges;. Professional management, REIT managers are skilled, experienced real estate professionals;. Portfolio diversification, minimizes risk;. Performance Monitoring, a REITs performance is monitored on a regular basis by independent directors of the REIT, independent analysts, independent auditors, and the business and financial media. This scrutiny provides the investor a measure of protection and more than one barometer of the REIT's financial condition. The REIT industry in Turkey is a new and promising one. It has begun to draw attention and acquire importance in capital markets. The first REIT was founded in 1996, and in 1997 it was opened to public investors. Today, there are eight REITs open to the public that are listed on the Istanbul Stock Exchange; Alarko, EGS, Ihlas, İş, Nurol, Osmanlı, Vakıf and Yapı Kredi Koray. While REITS have a long history in the world, it was only with the official publication in Resmi Gazete by the Capital Markets Board on July 22nd, 1995 of the Notification of Establishment of Real Estate Investment Trusts that REITs came into being in Turkey. After the publication of this notification in 1995, the first issuance to the public came at the end of 1 996. In spite of a number of shortcomings, five REITs were set up in pursuance of this notification. In response to problems and needs that arose with the operations of these companies, a new notification was published that replaced the one published on November 8th, 1998 in Resmi Gazete. One of the leading sectors of the Turkish economy is the real estate sector. The construction and housing sector made up 9.98% of the 1999 Gross National Product. Expectations for REITs, which are among the most important institutions in this sector, are optimistic. There are many reasons for this increase in interest in the potential role REITs can play in the economy. The real estate sector operates with high profit margins in the real estate market, particularly where modern housing and commercial centers are concerned. There is great need for the slums in large urban areas to be rehabilitated. Similarly, it is necessary to increase the productivity and effectiveness of property owned by the Treasury. In the near future, it is expected that both the number of REITs and the size of their portfolios will increase. It is known that large investors and holding companies are preparing to take their place in this sector. REITs are under the supervision of the Capital Markets Board and 49% of their stock must be open to the public. REITs are not subject to income or corporate taxes and are not required to distribute profits. Compared to REITs in the USA, where they are required to distribute 90% of their profits, REITs in Turkey have a greater potential for rapid growth since they are allowed to retain profits in the company. XX REITs in Turkey are comparable in many ways to the REITs found in the USA. Turkish REITs ensure the provision of financing to the real estate sector and serve to develop liquidity in markets. As a consequence of successful public demand and credits obtained from financial institutions (no more than twice the amount of existing equity assets), increased funds are being transferred to the real estate industry. Furthermore, through the medium of REITs, real estate sector financing is being made available to small-scale investors, enabling them to obtain some of the profits of large projects. REITs are a transparent model for real estate financing. The thesis is supported by field work performed by 9-person graduation study group at the Faculty of Civil Engineering at Istanbul Technical University. The students prepared their graduation thesis by analysing the data collected from this field work. At the beginning of the study, seminars of 6 hours were given to these students who were involved in this study. Meetings were held weekly where discussions were made. After the necessary background was established, the interviews with the corporations were begun. The data is analysed and the findings are evaluated and the results are included in this thesis. Besides, theorietical background and the results of the study are given.