Türkiye'de etkin bina emlak vergisi belirlenmesi için bir değerleme model önerisi

Abstract

Günümüz koşulları, ortaya çıkan yeni gelişmeler ve artan talep ile birlikte, tüm dünyada taşınmaza talebin arttığı, buna bağlı olarak da taşınmaz sayısının da sürekli arttığı görülmektedir. Taşınmazların her biri başta piyasa koşulları, sahip olduğu çevresel, yasal ve fiziki nitelik ve öznitelikler olmak üzere, farklı birçok etmene bağlı olarak ortaya çıkan bir değere sahiptir. Pek çok faktöre bağlı olarak ortaya çıkan bir taşınmazın değerinin belirlenmesi, yani taşınmaz değerlemesi, oldukça kapsamlı saha/büro analiz ve çalışmaları gerektiren profesyonel bir işlem sürecidir. Bu anlamda taşınmaz değerleme işlemi, taşınmazın doğru veriler kullanılarak, doğru yöntem(ler) seçilip uygulanarak gerçek (piyasa) değerinin elde edilebilmesini sağlamaktadır. Arazi yönetim fonksiyonlarının önemli bir parçası olan taşınmaz değerlemesi oldukça geniş bir uygulama alanına sahip olup birçok çalışmada karşımıza çıkmaktadır. Taşınmaz değerlemesi; arazi düzenlemesi, sermaye piyasası uygulamaları, kamulaştırma, özelleştirme, kentsel dönüşüm, miras, sigortalama, şerefiyelendirme gibi pek çok alanda yaygın olarak uygulanmaktadır. Bu uygulama alanlarından birisi de emlak vergisine esas olacak emlak vergi değerlerinin takdiri için yapılan değerleme çalışmalarıdır. Vergilendirme amaçlı uygulamalarda muhtelif nedenlerden dolayı pek çok zaman taşınmazların mekânsal, fiziki ve sosyo-ekonomik özellikleri yeterince analiz edilemeyebilmekte, buna bağlı olarak da çoğunlukla düşük tespit edilen vergi değeri nedeniyle de kamusal gelir kayıpları meydana gelebilmektedir. Emlak vergi mevzuuna göre bina, arsa ve arazinin rayiç bedeli olarak ifade edilen emlak vergi değeri, yine ilgili yasada tarif edilen çerçevede yapılacak taşınmaz değerleme çalışmaları ile belirlenmektedir. Ancak, ne yazık ki, taşınmazlar için belirlenen vergi değer oranlarının belediyeler tarafından çoğunlukla taşınmaz bazlı değil, cadde/sokak bazında belirlendiği görülmektedir. Oysa Türkiye'de adil emlak vergilendirmesinin sağlanması için, halen uygulanmakta olan ve 4 yılda bir yapılan cadde/sokak bazında bazı genel yaklaşımlarla bir değerleme yapmak yerine, her bir taşınmazın değerinin tek tek konuyla ilgili mevzuatta (Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük) belirtildiği şekilde takdir edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan Türkiye'de bu kapsamda değerlemesi yapılması gereken milyonlarca taşınmaz olduğu göz önünde bulundurulduğunda taşınmazların değerlemesinin klasik (emsal karşılaştırma/gelir/maliyet vb.) yöntemlerle tek tek yapılması çok da pratik görülmemektedir. Bu çalışma kapsamında, "Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük"te ifade edilen kriterleri dikkate alan Nominal Değerleme Yöntemi'ne dayalı bir toplu değerleme modeli geliştirilmiştir. Geliştirilen modelin performansı, İstanbul ili Gaziosmanpaşa ilçesinde belediye tarafından vergi değeri ve cari piyasa değeri bilinen 1.000 konut üzerinde test edilmiştir. Çalışmada görece daha yüksek değere sahip taşınmazlar için belirlenen emlak vergi değeri ile aynı sokakta bulunan ve görece daha düşük değere sahip taşınmaz için belirlenen emlak vergi değerlerinin aynı olduğu görülmüştür. Bu durumda bazı mükellefler daha yüksek, bazıları ise daha düşük emlak vergisi ödemek durumunda kalmaktadır. Kamusal olarak da daha düşük vergi toplanması söz konusu olmaktadır. Tez çalışmasında uygulamada karşılaşılan bu tür sorunların nedenleri belirlenmeye; geliştirilen model ile de çözüm getirmeye çalışılmıştır. Ortaya konulan model ile, vergiye esas olan bir taşınmazın cadde/sokak bazında genel olarak değil de, sahip olduğu tüzükte de ifade edilen pek çok nitelik ve özniteliği de göz önüne alınarak daha gerçekçi bir vergi değerinin (dolayısıyla daha adil emlak vergisinin) belirlenmesi amacıyla çalışılmıştır. Örnek olarak ele alınan veri setlerinin değerlendirilmesi sonucunda, ilgili belediye tarafından belirlenen taşınmazların emlak vergi değeri ile piyasa (ya da rayiç) değerleri arasında yaklaşık 6 ila 7 kat fark olduğu (bu oranda vergi değerinin rayiç değerden az olduğu) gözlemlenmiştir. Öte yandan, önerilen model için gerçekleştirilen regresyon analizinin çeşitli performans ölçümleri, tahmin doğruluğunun yeterince yüksek olduğunu göstermiştir. Önerilen model ile birlikte gerçekleştirilen regresyon analizi ile taşınmazların rayiç değerleri ile yalnızca 1 ila 2 kat fark olduğu gözlemlenmiştir. Geliştirilen modelin veri yoğunluğunun artması ve emlak listeleme verileri yerine gerçek piyasa değerlerinin kullanılması ile daha doğru sonuçlar vereceği değerlendirilmektedir. Çalışmadan elde edilen başarılı sonuçlar, çalışmada önerilen modelin sadece emlak vergilendirme çalışmalarında değil, Veraset ve İntikal Vergisinin belirlenmesi, Tapu ve Kadastro Harçlarının belirlenmesi, Kira Geliri Vergisi, Belediyelerin Harcamalara Katılma Payı hesabı, Ecrimisil hesabı gibi pek çok farklı uygulamayı da etkileyen emlak vergi değerinin tespiti için ülkemizde ortaya konulmaya çalışan modelleme çalışmalarına teorik ve pratik düzeyde katkı sağlayacağı da değerlendirilmiştir.