İstanbul'da konut fiyatlarının mekansal analizi

Abstract

Bu çalışmada, konut fiyatı ile konutların fiziksel ve çevre özellikleri arasındaki ilişki İstanbul İli genelinde ve ilçelerde çoklu regresyon analiziyle incelenmiştir. İstanbul, doğal ve tarihi değerleriyle dünyaca ünlü, üç imparatorluğa başkentlik yapmış, yaklaşık on milyon nüfusa sahip, eşsiz güzellikte Marmara Denizi ve Boğaziçi sahilleri nedeniyle semtleri arasında derin konut fiyatı farklılıkları olan, önemli bir metropoldür. 1950' den sonra, kırsal göç alan İstanbul'un nüfusunun ve dolayısıyla konut talebinin artmasına sebep olmuştur. Mevcut konut alanları çok daha yoğun olarak yeniden inşa edilmiş, şehir gecekondu alanları ve modem konut projeleriyle genişlemiştir. Bu durum, çeşitli semtlerde farklı değişkenlere dayanan alternatif konut piyasalarının doğmasına sebep olmuştur. Araştırmanın sonuçları, konut büyüklüğü, kalite, yaş, oda sayısı, manzara, daire sayısı ve otopark tesislerini konut fiyatlarını etkilediğini göstermiştir. Bu sonuçlar, başta öne sürülen hipotezi doğrulamaktadır ve daha önceki çalışmaların bulguları ile uyum içindedir. Bazı değişkenlerin, konut fiyatı üzerindeki etkisi semtlerin özelliklerine göre değişmektedir. Benzer konut fiyatlarına ve çevre özelliklerine sahip beş homojen araştırma bölgesi tespit edilmiştir. Bunlar içinde, bazı alt bölgeler şehrin en yüksek konut değerine sahiptir: Florya, Yeşilköy, Etiler-Levent, Bebek, Yeniköy ve Kadıköy Sahili. Bu araştırmanın sonuçları, şehrin yeniden yapılanmasında, arazi kullanımı planlamasında, emlak yatırımlarında daha sağlıklı karar verilmesine bilimsel veri tabanı oluşturmak için kullanılabilir. Daha sonraki çalışmalarda, GIS kullanılarak ve dinamik olarak hedonik konut fiyatı analizi yapılması önerilmektedir. Anahtar Kelimeler : Istanbul, Konut Fiyatı, Mekansal, Regresyon Analizi.

This study investigates the relationships between the housing price and the physical and environmental characteristics of housing in Istanbul and in different districts of the city by the use of multiple regression analysis. Istanbul is a world-famous city for its natural beauty and historical monuments, reflecting its role as the capital of three separate empires. It is an metropol, having more than ten million population, located between two continents and it enjoys the unique amenities of shorelines on The Marmara Sea and The Bosphoros Strait which have different housing prices from the rest of the city. After 1950' s, rural migration resulted in rapid population growth and thus housing demand increased in Istanbul. Reconstruction of residential areas with higher densities and expansion of the city with squatter areas have produced alternative housing markets depending on different variables in different districts. According to the results, size, quality, age, number of rooms, view, number of flats and parking facilities have impacts on the housing prices. Some of the variables have stronger effects on the housing prices depending on the characteristics of the districts. Five homogenous regions are determined for the analysis with respect to housing prices and environmental characterictics. The following subdistricts have the highest housing prices: Yeniköy, Bebek, Florya, Yeşilköy, Etiler - Levent and Kadıköy shoreline. The results are in aggrement with the previous studies and the hypothesis of the study. Further study is suggested in the area of hedonic housing price analysis by the use of GIS. Keywords : Istanbul, Housing Price, Regression Analysis, Spatial viii xc YOKSEKÖ?RCIİM kurulu bokOmantasyon Maud