Gayrimenkul Değerlemede Şerefiye Kriterlerinin Belirlenmesi Ve Şerefiyelendirme Uygulamaları

Abstract

Şerefiye hesabı gayrimenkul değerlemede matematiksel modellemeye imkan tanıması nedeniyle önem arzetmektedir. Bu çalışmada, benzer gayrimenkullerin toplu değerlemesinin yapıldığı gayrimenkul raporlarında, değer farklılıklarını yaratan şerefiye kriterleri ve bu kriterlerin değeri etkileme oranları incelenmiştir. Çalışmada şerefiye kriterlerini belirleme yöntemi üç uygulama ile detaylı olarak verilmiştir. Farklı amaçlarla hazırlanmış olan şerefiyelendirme uygulamalarında aynı bölgede, aynı projede ya da aynı binada benzer özelliklere sahip olan gayrimenkullerin değerlerindeki farklılıkları yaratan kriterler ve bu kriterlerin değeri etkileme ağırlıkları belirlenmiştir. Değeri etkileyen genel kabul görmüş kriterler ve bu kriterlerin değer üzerindeki etkileri arsalar, konutlar ve ticari gayrimenkuller için farklı olabileceği gibi gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre de çeşitlilik gösterebilmektedir. Şerefiye kriterlerinin seçiminde ve ağırlıklarının tespitinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesinin saha çalışmaları ile tespiti şerefiyelendirme çalışmalarındaki önemli süreçlerinden biridir. Çalışmada değeri etkileyen kriterler, içsel unsurlar ve dışsal unsurlar olmak üzere iki ana grupta incelenmiştir.

By the reason of providing an opportunity for mathematical modelling, goodwill calculation is very important in real estate appraisal. In this study, it has been examined goodwill criterias that creates value differences in similar properties and rates of these goodwill factors on their values in the appraisal reports which many similar properties are appraised in one report. The method of determining the goodwill criteria has been given in detail with three examples. In goodwill studies those prepared for different purposes, it has been determined the factors those create differences in the prices of the properties having similar characteristics located in the same area, in the same project or at the same building and their percentage of affecting the values. Generally accepted criterias those effect the value of the properties and their rates on the value can be different for lands, residential properties and commercial properties and those can be different according to the regions those properties are located as well. The determination of the supply and demand ratio in the market by site researches is an important process in goodwill studies. The value affecting factors has been examined in two main groups of internal components and external components in this study.