Planlama Sürecinde Geliştirilen Gayrimenkul Yatırımlarının Rant Etkisinin İncelenmesi, Kurtköy Örneği

Abstract

Bu çalışmada, planlama sürecinde gelişen büyük ölçekli gayrimenkul yatırımlarının kentlere ve çevrelerindeki gayrimenkul değerleri üzerinde yarattığı etkilerin incelenmesi amaçlanmış ve bu etkinin normal değerlerin dışında bir ‘rant’ etkisi olup olmadığına cevap aranmaya çalışılmıştır. Bu amaçla İstanbul’un Pendik İlçesi Kurtköy Bölgesi ve yakın çevresinde bu irdeleme çalışması yapılmıştır. Çalışma kapsamında Kurtköy Bölgesi’nin ele alınmasındaki çıkış noktaları olan Kurtköy Toplu Konut Alanı’nın, İleri Teknoloji Endüstri Parkı Projesi ile bu projenin en önemli parçasını oluşturan Sabiha Gökçen Uluslararası Havaalanı yatırımının bölgedeki mekansal dönüşüm ve özellikle gayrimenkul sektörü üzerindeki etkileri araştırılmıştır. Bölgenin planlama süreci detaylı incelenerek, gelişimin başladığı 1990 yılından günümüze yıllar itibariyle gayrimenkul değerlerinin değişimi takip edilmiştir. Bu doğrultuda emlak beyan değerlerine bağlı fiyat analizi yapılmış olup emlak vergisine esas değer ile piyasa değeri arasındaki fark ortaya konmuştur. Son olarak, yapılan analizler sonucunda elde edilen bulgular yorumlanmış ve çalışmanın geneline ilişkin değerlendirmede bulunulmuştur.

In this study, it is aimed to examine the effects of the large-scale real estate investments on nearby property values and to the cities which are developed in planning process and the question of whether such effect have a ‘rent’ influence except normal values is tried to be answered. With this purpose, a scrutinization study is conducted in Kurtkoy District, Pendik County of Istanbul and its near surroundings. Within the scope of the study, the effects of Kurtkoy Mass Housing Area and investment of Advanced Technology Industry Park Project along with its most important component Sabiha Gokcen International Airport; which are the starting points in handling Kurtkoy District; on the spatial transformation and particularly on the real estate sector in such region are investigated. Planning process of the region is examined in details and change of real estate values is pursued as of 1990, which is the starting year of development, year by year. In accordance with this, a price analysis is performed dependent on real estate tax statement values and the difference between the property tax value and market value is determined. Finally, the findings obtained as a result of the subject analysis are explained and a general evaluation of the study is made.