Gayrimenkul geliştirme projeleri ve Türkiye koşullarında belirlenen problemlere yönelik bir gayrimenkul geliştirme model önerisi

Abstract

Gayrimenkul geliştirme, arazi geliştirme ve bina yapımına ilişkin birçok aktiviteyi kapsayan, çok yönlü bir iş alanıdır. Bir gayrimenkul geliştirme projesi eski binaların satın alınarak veya kiralanarak yeniden kullanılmasından, bina renovasyonuna; büyük bir arazi satın alınarak üzerinde konut siteleri inşa etmeye, ya da hiç bina üretilmeden büyük bir arazi parçasının parselasyonu yapılarak bölümler halinde satılmasına kadar değişik şekillerde olabilir. Gayrimenkul geliştirme, çevreyi şekillendiren, aynı zamanda politik, ekonomik, sosyal, yasal ve fiziksel birçok bileşene bağlı dinamik ve disiplinler arası bir süreçtir. Bu bileşenlere bağlı hızla değişen şartlar, yeni bina teknolojileri, araç ihtiyaçları ve malzeme seçenekleri sebebiyle gitgide büyümekte ve kompleks bir hal almaktadır. Günümüz koşullarında bu büyük yatırımların başarısı şansa bırakılmamalıdır. Bunun için, pazar ve müşteri odaklı yaklaşım çok önemli olmaktadır. Bu çalışmada, gayrimenkul geliştirme projelerinin kapsamı belirtilerek, bir gayrimenkul geliştirme projesinin gerçekleştiği sektörel ortam, süreç aşamaları, bu süreçte ve sektörde yer alan katılımcılar tanımlanmıştır. Mimarlar, mühendisler, yapım yüklenicileri, pazar danışmanları, ekonomistler, avukatlar, proje yöneticileri ve danışmanlar gibi birçok profesyonelin oluşturduğu bir gayrimenkul geliştirme ekibinin katkılarıyla gerçekleşen bu sürecin aşamalarını tanımlamak amacıyla değişik yazarlarca önerilen iki geliştirme modeli analiz edilmiş ve değerlendirilmiştir. Bir gayrimenkul geliştirme projesini kağıt üzerindeki bir fikirden, gerçekleşmiş bir ürüne dönüştüren aktivitelerin koordinatörü olan "geliştirici şirketler" tanımlanarak, bu şirketlerin organizasyonel yapılan incelenmiştir. Gayrimenkul geliştirme proje sürecinin bir "ekip çalışması" olduğu vurgulanarak, bu ekip çalışmasında rol alan VI tüm aktörler belirtilmiş, bir gayrimenkul geliştirme projesinde üstlendikleri görevler açıklanmıştır. Yerli ve yabancı literatürde yer alan kuramsal ve kavramsal tanımlamaların, Türkiye koşullarında hangi ölçüde geçerli ve etkili olduğunu analiz edilmiş ve günümüz gayrimenkul ve inşaat sektörüne adapte edilebilirlik düzeyi araştırılmıştır. Günümüz Türkiye koşullarında gayrimenkul geliştirici şirketlerin literatürde yer alan süreç ve aktiviteleri uygulamada karşılaştıkları sorunlar ortaya konmuş, elde edilen veriler de göz önünde bulundurularak, Türkiye için bir gayrimenkul geliştirme projesi modeli önerilmiştir. Bu model önerisi; "gayrimenkul geliştirme sektörü bazında", ve "gayrimenkul geliştirme proje süreci bazında" olmak üzere iki aşamada ele alınmıştır.

Real Estate Development is a multifaceted business, encompassing activities which are related to the building construction and land development, that range from the renovation and re-lease of existing buildings to the purchase of raw land, constructing master planned communities on them or the sale of improved parcels to others. Real Estate development configures the built environment. It is a dynamic and interdiciplinary process which depends on political, economical, social, legal and physical components. According to these rapidly changing context, new building technologies, equipment needs, and material variety, real estate development projects are becoming larger and more complex than in previous decades. Real estate project's success cannot be left to be by chance in today's world. At this point, serious market attention and user oriented planning becomes extremely important. This study has been based on the definition of Real Estate Project Development, the industrial environment in which it takes place, the phases of Development process and the participants of activities performed, at the Real Estate industry and the Development process level. This complicated process involves much input from a wide range of professionals, such as architects, engineers, contractors, market consultants, economists, attorneys, project managers, consultants etc. which constitute the development team. In order to clarify real estate development process stages, which is performed by this professional teamwork, two different models which are proposed by different authors are analysed and evaluated. 1*8*5? Vlll «ffff>* - Following the definition of "Real Estate Developers", who are the coordinators of those activities converting ideas on paper into a real property; the organizational structures of these companies are analysed. Emphasizing that Real Estate Project Development process is realized with a "teamwork", the actors who take role in this teamwork and their responsibilities are identified. The currency and the effectiveness of the theoretical and conceptual definitions in local and foreign literature in Turkish environment has been analysed; and the level of adaptability of these knowledge in today's Real Estate and construction industry of Turkey has been investigated. The problems which are faced by Turkish real estate developers are revealed and a model of Real Estate Project Development Process evaluating also these factors is proposed. This model has been proposed at two levels: "the basis of Real Estate Development Industry", and "the basis of Real Estate Development Process".