Kentleşmede Yeni Bir Eğilim: İstanbul'daki Korumalı Yerleşmeler

Abstract

Genel bir tanım olarak korumalı yerleşmeler “erişimin yasak olduğu, içerdekiler ve dışarıdakilerin var olduğu, özel kurallarla yönetilen, fiziksel özel alanlardır”. Korumalı yerleşmeler sadece konut alanları değildir, ancak bu çalışmada sadece konut alanı olan korumalı yerleşmelere yer verilecektir. Bu çalışmanın amacı konut piyasasının en önemli yönlendiricilerinden biri olan korumalı yerleşmeler olgusunu geliştiricilerinin perspektifinden gelişim süreçlerine de dayanarak incelemektir. Bu çalışma geliştirici firmalar tarafından cevaplandırılmış anketlere dayanmaktadır. Temel olarak 2 farklı anket formu bulunmaktadır. İlk anket formu geliştiricilerin korumalı yerleşmeye yaklaşımları ve davranışlarını anlamayı hedeflemektedir. İkinci anket formu ise, korumalı yerleşmelerin karakteristiklerini ve gelişim süreçlerini incelemektedir. Bu karakteristikler doğrultusunda bir fiziksel tipoloji tanımlanmıştır. 4 tip korumalı yerleşme: dikey korumalı gelişimler/korumalı kuleler, yatay korumalı gelişimler/korumalı villa kentler, yatay korumalı gelişimler/korumalı apartmanlar ve karma tip korumalı yerleşmeler/korumalı kentler İstanbul’daki tipolojiyi teşkil etmektedir. Çalışmada frekans, çapraz çizelgeler ve lojistik regresyon yöntemleri, anketleri değerlendirmek üzere kullanılmıştır. Lojistik regresyon analizi sonuçlarına göre geliştirici firma isimleri gerek yatırım yapmak gerekse başarılı bir korumalı yerleşme projesi geliştirmek için ana ölçüt olarak ortaya çıkmaktadır. Diğer bir deyişle, korumalı yerleşmeler bütün pazarı geliştirici firmalarının isimleri sayesinde ele geçirme potansiyeline sahiptirler. Çalışmanın sonucu göstermektedir ki; korumalı yerleşmeler kentsel çevreyi radikal olarak dönüştürmekte ve yerel otoritelerin bu gelişimler için hiçbir özel stratejileri bulunmamaktadır.

As a general definition gated communities are “physical private areas with prohibited access and directed with special rules where outsiders and insiders exist”. Gated communities are not only residential areas however this study will focus on residential gated communities. The aim of this study is to investigate the phenomenon of “gated communities” which is one of the most important driving forces in housing market from the perspective of developers while addressing the development process of gated communities. This study is based on data which stem from questionnaires filled out by developer firms. There are basically two different questionnaires. The first questionnaire aims to understand the developers’ approaches and behaviours to gated communities. The second questionnaire addresses the main characteristics and development process of gated communities. On the basis of these characteristics of gated communities a physical typology is defined. 4 types of gated communities viz. vertical gated developments/gated towers, horizontal gated developments/gated villa towns, horizontal gated developments/gated apartment blocks, and mixed type gated developments/gated towns, constitute the typology in Istanbul. The methodologies; frequency, cross-tabulation and logistic regression is deployed to evaluate the questionnaires. According to logistic regression analysis developers’ name is the main criteria to invest and develop a successful gated project. In other words, gated communities have the potential capture the whole market by the name of their developers. The results of the study show that gated communities are radically transformed urban environment; however, local authorities have no special strategies for this development.