Gayrimenkul yatırım projelerinin kârlılığını etkileyen faktörlerin belirlenmesi ve bulanık mantık yaklaşımı ile modellenmesi

Abstract

Kamu yatırımlarının aksine özel sektörde faaliyet gösteren işletmelerin gerçekleştirmiş oldukları yatırımların ana hedefi kârlılık üretmektir. İşletmelerin kârlılık performansı, finansal sürdürülebilirlik açısından oldukça önemli bir performans göstergesi olup, sektörel faaliyetlerin devamlılığı açısından oldukça kritiktir. Türkiye gayri safi yurt içi hasılasına (GSYİH) ve istihdam yapısına önemli katkılar sunan gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren yatırımcı firmalar içinde benzer durum söz konusudur. Özellikle bir gayrimenkul yatırım projesinin (GYP) yatırım çevrimini göz önüne getirdiğimizde, sahip olduğu çok paydaşlı, uzun ve karmaşık süreçlerin neticesinde hedeflenen kârlılığın elde edilmesi için birçok hususa eş zamanlı bir şekilde dikkat edilmesi gerekmektedir. Özellikle inşaat üretiminin, nihai ürünün değiştirilemez oluşu, ürünün sabit oluşu, tekrarlanmayan bir üretim sürecine sahip olması ve üretim sürecinin birçok belirsizlikler içeriyor olması gibi karakeristik özelliklerinden dolayı, gayrimenkul yatırımlarının kârlılık performansı çok daha kritik bir öneme sahiptir. Bu pespektiften orta ve büyük ölçekli gayrimenkul yatırım projelerine ilişkin yapılan incelemede, kârlılık performansı açısından oldukça başarısız örnekler olduğu gözlemlenmiştir. Kârlılık performans gösteregesinin iki temel bileşeni olan maliyet ve hasılata ilişkin fizibilite dönemi tahminleri ile projenin sonunda ortaya çıkan gerçekleşenler arasında ciddi farklılıklar olduğu görülmektedir. Bazı gayrimenkul yatırımlarının hedeflenen kârlılık performansının çok uzağında kaldığı, hatta alternatif yatırım araçları ile mukayese edildiğinde zarar bile ettiği görülmektedir. Bu nedenle, tahmin edilen ile gerçekleşen kârlılık arasındaki uyumsuzlukları önlemek için kârlılığa etki eden faktörlerin tespit edilmesi ve derinlemesine analiz edilmesi oldukça önemlidir. Finansal istikrarsızlıktan dolayı bazı yatırımcı firmaların faaliyetlerini sonlandırdıkları bile görülebilmektedir. Ayrıca yapılan kapsamlı literatür araştırmasında, gayrimenkul ve inşaat sektörüne ilişkin çeşitli performans göstergelerine, gayrimenkul firmalarının kârlılık analizlerine ve inşaat projelerinin kârlılık analizlerine odaklanan çeşitli bakış açılarına sahip çalışmalar olduğu görülmesine rağmen GYP'lerde proje bazlı kârlılık faktörleri ve bunların kârlılıkla ilişkisi üzerine kapsamlı bir çalışma olmadığı görülmüştür. Bu çerçevede, yapılan doktora tez çalışması ile birlikte kârlılığa etki eden faktörler ile GYP kârlılığı arasındaki ilişkinin belirlenmesi ve bir model önerisi geliştirilmesi çalışmanın odak noktasını oluşturmaktadır. Bu amaca ulaşmak için sırası ile GYP'lerin kârlılık performansının hangi faktörlerden etkilendiğinin tespit edilmesi, kârlılığı etkileyen faktörlerin önem seviyelerinin ne olduğunun belirlenmesi, kârlılığı etkileyen faktörlerin demografik özelliklerden nasıl etkilendiğinin tespit edilmesi ve faktörler ile kârlılık performansı arasındaki ilişkiyi modelleyen bir model önerisinin geliştirilmesi ve modelin kârlılık performansını tahmin etmedeki başarısını ortaya koymak için modelin test edilmesi süreçleri gerçekleştirilmiştir. Böylece hem gayrimenkul sektöründe görev alan profesyonellerin ve yatırımcıların hem de literatürdeki boşluğu doldurarak gayrimenkul yatırımlarının kârlılığı üzerine çalışacak gelecekteki araştırmacıların faydalanabilecekleri bir çalışma olacağı düşünülmüştür. Söz konusu amaca ulaşabilmek için gerçekleştirilen doktora tezi çalışması toplamda beş bölümden oluşmaktadır. Tez çalışmasının ilk bölümünde, problemin tanımlaması yapılarak, tez çalışmasının amaç, kapsam ve kısıtlamalarına yer verilmiştir. Ayrıca konuya ilişkin detaylı literatür araştırmasınada bu bölümde yer verilmiştir. Çalışmanın ikinci bölümünde, bir dizi ardışık sürece sahip olan tez çalışmasının adım adım süreçleri sırası ile tanıtılmış ve araştırma kapsamında gerçekleştirilen alan çalışmalarına ilişkin detaylar paylaşılmıştır. Çalışmanın üçüncü bölümünde, GYP kârlılığına etki eden faktörler belirlenmiş olup daha sonra bu faktörlere ilişkin çeşitli analizler gerçekleştirilmiştir. Faktörlerin tespit edilmesi için hem kapsamlı literatür araştırması hem de alan çalışması birlikte gerçekleştirilmişitr. GYP kârlılığına etki eden faktörlerin tespit edilmesinden sonra bu faktörlere ilişkin bir dizi analiz yapılmıştır. Öncelikle, faktörlerin önem derecelerinin tespit edilebilmesi maksadıyla göreceli önem indeksi analizi yapılmıştır. Daha sonra çok sayıda gözlemlenen değişkeni daha az sayıda gözlemlenemeyen değişken ile ifade etmek için faktör analizi gerçekleştirilmiştir. Alan çalışması katılımcılarının demografik özellikleri ile GYP kârlılığına etki eden faktörler arasındaki ilişkinin araştırılması amacıyla öncelikle literatürde yaygın olarak kullanılan demografik özellikler tespit edilmiştir. Belirlenen demografik özellikler ile kârlılığa etki eden faktörler arasındaki ilişkinin ortaya çıkartılması amacıyla sırası ile Mann Whitney U testi ve korelasyon analizi gerçekleştirilmiştir. Katılımcılar tarafından kârlılığa etki eden faktörlere verilen önemin demografik özelliklere göre algılanmasındaki farklılıkları araştırmak amacıyla Mann Whitney U testi, demografik değişkenler, faktörlerin önem düzeyi ve GYP kârlılık performans düzeyi arasındaki ilişkiyi belirlemek amacıyla da Spearman sıra korelasyon katsayısı testi uygulanmıştır. Çalışmanın dördüncü bölümünde, önceki bölümlerden tespit edilen faktör listesi ve göreceli önem katsayıları kullanılarak bulanık mantık metodolojisi ile GYP'lerde kârlılığı tahmin etmek ve değerlendirmek için kullanılabilecek proje bazlı bir matematiksel kârlılık değerlendirme modeli geliştirilmiştir. Gerçekleştirilen alan çalışması ile iki adet GYP'den elde edilen test verileri ile önerilen model test edilmiş ve sonuçlar oldukça tatmin edici seviyede bulunmuştur. Tez çalışmasının son bölümünde ise, yapılan çalışmalar özetlenerek, tez kapsamında önerilen model ve çalışmalara ait tespit edilen bulgulara, değerlendirmelere ve önerilere yer verilmiştir. Tez kapsamında geliştirilen model GYP'lerde projeye hazırlık aşamasında kârlılık tahmini, projenin gerçekleştirilmesi aşamasında ise kârlılığın izlenmesi için kullanılabilecektir. Belirlenen kârlılık faktörleri hem GYP kârlılığı konusundaki akademik çakışmalara temel teşkil edecek hem de sektörde GYP'lerde kârlılığın kapsamlı şekilde analiz edilmesi için kullanılabilecektir. Kârlılık faktörleri ile kişisel, proje ve firma demografik özellikleri arasında ortaya konan ilişkiler de proje özelliklerinin kârlılığı nasıl etkileyebileceği konusunda sektöre yol gösterici olabilecektir.