İstanbul Metropoliten Alanı’nda Ofis Kira Değerini Etkileyen Faktörlerin Analizi

Abstract

Bu çalışmada ofis pazarındaki ilişkiler, Türkiye’nin en büyük ofis pazarı olan İstanbul’da kirayı etkileyen faktörler yönünden incelenmektedir. Bu kapsamda ofis binalarının ve kiralanan birimlerin fiziksel ve lokasyonel özelliklerinin ekonomik değerinin ölçülmesi için, İstanbul’daki 7 ofis alanından elde edilen 94 gözlem verisine hedonik regresyon yöntemi uygulanmıştır. Bağımlı değişken olarak istenen kira oranlarının kullanıldığı analizde kirayı etkileyen 24 adet bağımsız değişken test edilmiş ve geriye eleme (backward elimination) yöntemi kullanılarak değişken seçimi yapılmıştır. Çözümlemenin sonucunda 11 adet bağımsız değişken istatistiksel olarak anlamlı olduğu görülmektedir. Bölgesel boşluk oranının en etkili faktör olarak bulunması literatürdeki çalışmalar ve betimleyici istatistiklerin sonuçlarıyla paralellik göstermektedir. Kira üzerinde ekili diğer faktörlerin ise etki büyüklüklerine göre, yakın çevre özellikleri ile binanın çekiciliğinin ve sunduğu hizmetlerin göstergesi olan değişkenlerden oluştuğu gözlenmiştir.

In this study, relations in office market, in terms of rents, are analyzed in Istanbul which is the major office market of Turkey. Within this context, in order to evaluate the economic values of physical and location features of office properties and its leasable units, hedonic regression method is applied to 94 observations related with 7 different office districts in Istanbul. Asking rents are used as a dependent variable and 24 independent variables are tested in the analysis and backward elimination method has been applied for variable election. After this analysis, it is observed that 11 independent variables are statistically significant. Regional vacancy rate is weighed as the most effective factor which is similar with the given literature and descriptive statistics. Neighbourhood characteristics and variables indicate the amenity and services of the building are the following factors effecting the office rental values in Istanbul.