Perakende Ticaret Mağazalarının Değerine Etki Eden Faktörler – Bakırköy Örneği

Abstract

Perakendecilik sektörü, küreselleşme ile birlikte, üretim ve tüketim alışkanlıklarında yaşanan değişime hızlı bir şekilde adapte olarak eski geleneksel, küçük ölçekli yapısından büyük ölçekli ve dış pazarlara açık bir yapıya dönüşmeye başlamıştır. Böylece perakendecilik sektörü giderek daha çok gelişmiş ve Türkiye’de önemli işkollarından biri haline gelmeye başlamıştır. Perakendecilik sektörü çok geniş olduğundan, bu sektörde yaşanan değişimler tüm diğer sektörleri de etkileyebilecek yapıya sahiptir. Perakendeciler müşterinin ihtiyaç duydukları malı, ulaşabilecekleri mekânlarda, müşterilere en hızlı bir şekilde ulaştırma çabasındadırlar. Bu çalışmada, perakende mağazalarının değerlerine etki eden faktörler varyans analizi ve regresyon ile incelenmiştir. Çalışmada kullanılan veriler Bakırköy meydan bölgesinde yapılan anketler, incelemeler ve bölgede pazarda bulunan gayrimenkul sahipleri, gayrimenkul aracıları ve uzmanlar ile anketler ve görüşmeler sonucu elde edilmiştir. Araştırmada 100 adet perakende ticaret mağazası incelenmiş ve bu mağazalara 22 adet kriter analize tabi tutulmuştur. Bu kriterler, hitap ettiği gelir grubu, yapı cinsi, yapı nizamı, işçilik kalitesi, malzeme kalitesi, ana gayrimenkulün kat adedi, katı, merkeziyet, parsele giriş çıkış imkânları, kıt bulunurluk, görünürlük, yaya yoğunluğu, iç mekân durumu ve amaca uygunluğu, kullanım durumu, ısıtma sistemi, jeneratör, toplam kullanım alanı, zemin kat kullanım alanı, caddeye cephe uzunluğu, konum, kira getirisi ve 1 yıldaki ciro değişimi’dir. Araştırma sonucunda, perakende ticaret mağazalarının hitap ettiği gelir grubu, merkeziyet, kıt bulunurluk, görünürlük, yaya yoğunluğu, iç mekân durumu ve amaca uygunluğu, toplam kullanım alanı, zemin kat alanı, caddeye cephe uzunluğu, konum ve ciro değişimi ölçütleri arttıkça mağaza kirasında da artış yaşandığı görülmüştür. Perakende ticaret mağazalarının ciroları ile mağazanın hitap ettiği gelir grubu, ana gayrimenkulün kat adedi, merkeziyet, kıt bulunurluk, görünürlük, iç mekân durumu ve amaca uygunluğu, caddeye cephe uzunluğu ve kira getirisi arasında anlamlı bir ilişki bulunmuştur.

Retail sector has transformed from its previous traditional and small-scale structure to a new large-scale structure that is active in the foreign markets, by adapting itself to the changes on production and consumption habits along with globalization. Thus, retail sector has developed increasingly and has become Turkey’s one of the most important lines of business. Since retail sector is a large-scaled one, the changes that occur in this sector have the potency that could influence all other sectors. The retailers endeavor to deliver the products needed by the customers and expose these products at the accessible locations for the customers in an utmost fastest way. In this project, the factors influencing the retail stores’ valuations are researched via variance and regression analyses. The data that is used in this project is gathered from surveys, observations and interviews conducted with real estate owners, mediators and experts at the regional market of Bakırköy Square, Istanbul. Throughout this project, 100 retail trade stores have been observed and these stores have been subjected to 22 criteria of analysis. These criteria are; a retail store’s target income group, the type of its building, the arrangement of its building, its building’s workmanship quality, its building’s construction material quality, the number of storey at the main real estate, the storey of the main real estate, its centrality, possibilities of the entrance to and exit from the plot, its scarcity, its visibility, its pedestrian intensity, its indoor conditions and the indoor conditions’ suitability to the objective, its utilization conditions, its heating system, its generator, its total usage area, its ground floor usage area, its length of front to the street, its location, its rental and the change of turnover in a year. In consequence of this research project, the fact that as the retail trade stores’ target income group, centrality, scarcity, pedestrian intensity, their indoor conditions and the indoor conditions’ suitability to the objective, its total usage area, its ground floor usage area, its length of front to the street, its location and the measures of its turnover changes increase, the rental of the retail store escalates proportionately, has been determined. Besides, the relations between a retail store’s turnovers, its target income groups, the number of storey at the main real estate, its centrality, its scarcity, its visibility, its indoor conditions and the indoor conditions’ suitability to the objective, its length of front to the street, its location and the measures of its turnover changes have been found out as statistically significant.