Türkiye'de imar hakkı transferi yönteminin tarihi yapıların korunmasında kullanılması

Abstract

İmar hakkı veya diğer adıyla yapılaşma hakkı, taşınmaz mülkiyetinin en önemli unsurlarından birisidir. Mevcut hukuk düzenimizde bir arazinin mülkiyetine sahip olmak, doğal olarak üzerindeki imar hakkına da sahip olmayı beraberinde getirir. Hem evrensel hukuk prensipleri hem de ülkemizdeki mevzuata göre, mülkiyet hakkı ancak kanunlarla, kamu yararına ve rayiç değeri ödenmek şartıyla kısıtlanabilir. Ancak, özel mülkiyette bulunmasına rağmen "tarihi ve kültürel varlık" olarak tescil edilmek suretiyle koruma altına alınan tarihi yapılara getirilen imar yasağı ile, bu taşınmazların sahiplerine imar haklarını kullanmalarına engel olunmakta, daha da önemlisi bunun karşılığında hiçbir tazminat ödenmemektedir. Yani, muvafakatleri alınmadan ilan edilen koruma kararlarıyla tüm imar hakları dondurulan taşınmaz sahiplerine, neden olunan bu hak kısıtlamasının karşılığı olarak hiçbir tazminat seçeneği sunulmamaktadır. Bu durumun ortaya çıkmasının sebeplerinden en başta geleni, kamu maliyesinin kamulaştırma yaparak böyle bir yükünün üstesinden gelmesinin pek mümkün olmamasıdır. Özetle, yaşam alanlarımızda kamu otoritesi tarafından mutlaka korunması gereken kıymetli tarihi ve kültürel yapılar vardır, ancak bunun için hak sahiplerine ödenmesi gereken kaynak kısıtlıdır. Bu tez çalışmasında sorunun çözümü için İmar Hakkı Transferi (İHT) yöntemi önerilmektedir. Tez çalışması kapsamında öncelikle İHT konusunda geniş bir literatür taraması yapılmış ve diğer ülkelerde bu konuda ne tür çalışmalar yapıldığı hakkında bilgiler derlenmiştir. İmar Hakkı Transferi yönteminin yalnızca koruma altına alınmış tarihi yapılar üzerinde kullanılmadığı, bunun dışında doğal ve kültürel sit alanları, tarım arazilerinin korunması ve hatta kentsel dönüşüm uygulamalarında da kullanılabildiğinin altı çizilmiştir. Ardından ülkemizde İHT konusundaki mevcut durum, bu konuda daha önceden çıkarılmış kanun ve yönetmelikler de özetlenerek ilgili başlık altında irdelenmiştir. Bu bilgiler ışığında, Türkiye'deki yasal, kurumsal ve geleneksel özellikler göz önünde bulundurularak, imar hakkı transferi için teknik bir uygulama yöntemi geliştirilmiş ve bu uygulamanın adım adım nasıl yürütüleceği tüm ayrıntılarıyla tanıtılmıştır. Sekiz adımdan oluşan bu yöntem, kısıtlanmış olan bir imar hakkının bir parselden alınıp bir başka parsel üzerine aktarılmasının hukuki ve teknik yol haritasını sunmaktadır. İmar hakkının bir noktadan alınıp başka bir noktaya transfer edilmesi, doğal olarak transferin yapıldığı parsel üzerindeki yapılaşmayı artırmaktadır. Söz konusu inşaat alanı artışı bir takım altyapısal, estetik ve etik kaygıları da beraberinde getirmektedir. Hem bu kaygıların tespit edilmesi hem de geliştirilen teknik uygulama adımlarının geçerliliğinin test edilmesi için, konuyla ilgili sektörlerden 18 kişiyle mülakatlar yapılmıştır. Mülakat katılımcılarının İHT'nin şehircilik üzerindeki etkileri konusunda sahip oldukları pozitif ve negatif fikirleri kayıt altına alınarak analiz edilmiştir. Bununla birlikte, bu çalışma kapsamında geliştirilen teknik uygulama adımları ise mülakat katılımcılarının tamamı tarafından mantıklı ve uygulanabilir bulunmuştur. Sonuç olarak, başarılı bir İHT uygulamasının, imar kısıtlamalarından ötürü ekonomik olarak zarara uğrayan taşınmaz sahiplerinin haklarının iade edilmesini sağlayacağı; herhangi bir tazminat ödenmesine gerek kalmadan Devlet açısından neredeyse sıfır maliyetle koruma kararlarının uygulanabileceği; transfer işlemlerinin şeffaf bir şekilde kamu denetimine açık olarak yapılmasını sağlayacağı; bunun yanında mülakat katılımcılarının fikir ve yorumlarının bundan sonra yapılacak akademik çalışmalar için, üzerinde çalışılması gereken hususlar olarak yol gösterici olacağı düşünülmektedir.