Gayrimenkul Geliştirmede Karma Kullanım Fizibilite Çalışması : Şişli – Bomonti’de Bir İnceleme

Abstract

Son yıllarda, her alanda yaşanan küreselleşme dinamikleri, tüm metropollerde olduğu gibi İstanbul metropolünde de işlevini kaybetmiş veya çöküntüye uğramış bölgelerin dönüşüm ve iyileştirme çalışmaları doğrultusunda, hizmet sektörünün ağırlıklı olduğu bir gelişmeye yol açarak bu sektöre hitap eden farklı işlevlerin yeni projeler ile bir araya getirilmesine ve kompleks projelerin ortaya çıkmasına yol açmıştır. Sanayileşme öncesi sokak üzerinde ardışık olarak, lineer bir düzende gelişen kentsel merkezler, II. Dünya Savaşı sonrasında merkezi iş alanı içinde veya çevresinde karma kullanımlı büyük kompleks projelere dönüşmüştür. Farklı işlevlerin bir araya getirilmesiyle ortaya çıkan karma kullanımlı projeler, özellikle merkezi iş alanında öne çıkan yatırımlar haline gelmiştir. Bu gelişmeler doğrultusunda İstanbul Avrupa yakasında, farklı karma kullanım bileşenlerini ele alan gayrimenkul sektör analizleri yapılmıştır. Ofis, rezidans, alışveriş merkezi ve otel sektör analizleri ışığında bilgiler edinilerek, güncel doluluk oranları, kira ve satış değerleri araştırılmıştır. Şişli-Bomonti’de yer alan inceleme alanı için, sektör analizleri sonucunda iki farklı alternatif içeren bir karma kullanımlı gayrimenkul projesi yatırım analizi çalışması yapılmıştır. 1. alternatifte ofis ve rezidans yoğunluklu olmak üzere, bu işlevlere hizmet eden bir alışveriş merkezi ve otel geliştirilmiştir. 2. alternatif olarak, ofis ve rezidans alanlarının bir kısmında yine bu işlevlere ve çevrede yer alan projelere hizmet verebilecek bir hastane işlevi, alışveriş merkezi ve otele eklenmiştir. Proje geliştirme yöntemi ile gelir ve giderler öngörülmüş, karma kullanımlı gayrimenkul projesinin net karına ulaşılmıştır. Karma kullanımlı gayrimenkul projesinin net karını belirlemek amacıyla yapılan bu çalışma ile farklı alternatifler için gelir ve giderler incelenerek, proje bileşenlerinin sağladığı net gayrimenkul gelirlerinin proje karına olan etkisi belirlenmiştir.

The globalization dynamics experienced in every field in recent years has led to a development concentrated on the service industry in accordance with the transformation and improvement efforts for malfunctioning or collapsed regions of Istanbul similar to all metropolises and resulted in the occurrence of complex projects where different functions addressing to the service industry are combined. Urban centers, which developed successively in a linear order on streets before the industrialization turned into massive mix-use projects in and around the central business area after the World War II. Mix-use projects, which occurred with the combination of different functions, became the leading investments especially in the central business area. In accordance with these developments, real estate industry analyses have been conducted in the European side of Istanbul in order to consider different mix-use components. The data have been evaluated under the light of office, residence, shopping center and hotel industry analyses, and the current occupancy ratios, rent and sales values have been studied. For the study area in Şişli-Bomonti, a mix-use real estate project investment analysis has been carried out with two different alternatives as a result of sector analyses. Alternative 1 has been developed with a concentration on offices and residences, and also including a shopping center and a hotel to serve for the mentioned functions. Alternative 2 additionally includes a hospital function, a shopping center and a hotel in a portion of the office and residence areas, in order to serve for these functions and other projects in the vicinity. Income and expences have been created with project development method, and net profit of the mix-use real estate project have been found. With this study, conducted in order to identify the net profit of the mix-use real estate project, income and expences for different alternatives have been examined, and the impact of the real estate net income caused by the project components on the project profit has been identified.