Toplu Konut Projelerinin Çevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Ataşehir Örneği

Abstract

Çok sayıda konut ve ticari ünitenin bir araya geldiği toplu konut alanlarının, çevreleriyle entegre olmaları durumunda, yakın bölgede yaratabileceği sosyo ekonomik etkiler, incelenmesi gereken önemli bir konudur. Toplu konutların, ekonomik anlamda yakın çevrede yaratabileceği pozitif etkiler bölgenin kentsel anlamda gelişmesi açısından da önemlidir. Bu etkileşimler sonucunda, çevredeki gayrimenkul fiyatlarının yükselmesi normal bir sonuçtur. Bu çalışmasının konusu olarak toplu konutların yakın çevrelerindeki gayrimenkul fiyatları üzerinde yaratabileceği rant etkisi seçilmiştir. Rant etkisi, çevre gayrimenkul fiyat artışlarının, diğer bölgelerdeki artışlara göre sıradışı yüksek olabileceğini ifade etmektedir. Bu çalışmada incelenen Ataşehir, İstanbul ili, Kadıköy İlçesinde yer alan, büyük ölçekli bir toplu konut projesi olarak seçilmiştir. Ataşehir’in çevresine olabilecek rant etkisini araştırmak amacıyla, bölgede oturumun başladığı 1994 yılından bugüne, gayrimenkul fiyatlarının değişimi takip edilmiştir. Bölge seçimi yaparken, toplu konut alanının çevresi olarak, Ataşehirden giderek uzaklaşan perspektifte, farklı fiziksel ve coğrafik özelliklere sahip, Ataşehir gibi Kadıköy İlçesinde yer alan, sekiz adet semt belirlenmiş ve bu semtlerdeki gayrimenkul fiyat değişimleri gözlemlenmiştir. Her semtteki fiyat değişimlerini ölçmek için yıllara göre fiyat artışlarındaki büyüme oranları ve enflasyondan arındırılmış net büyüme oranları hesaplanmıştır. Çalışma sonucunda, toplu konutların çevrelerindeki gayrimenkul fiyatlarının değişimi üzerinde pozitif bir etki yarattığı, bu pozitif etkinin diğer bölgelerdeki fiyat değişimleri ile kıyaslandığında sıra dışı bir rant etkisi olduğu görülmüştür. Ayrıca toplu konutların, çevresindeki gayrimenkul fiyatları üzerindeki rant etkisinin, onlara olan yakınlıkla doğru orantılı olarak değiştiği tespit edilmiştir.

The important topic, in case of mass housing areas integrated nearby, where most of house and commercial units assemble on, may have some socio-economic effects, needed to be investigated. Positif effects that mass housings may produce on nearby, are important to region for urban development. As a result, raising of nearby property prices is very normal. As topic of this study, the rent effect of mass housings may produce on nearby property prices, has been chosen. The rent effect means , nearby property prices’ changing may be extraordinary, more high than other settlement areas. Ataşehir has been chosen as a large scale mass housing project, settling in Kadıköy, in İstanbul. Changing of nearby property prices have been followed for the purpose of investigation that the likely rent effect of Ataşehir on nearby property prices from 1994, started to residing in Ataşehir,to now. When making region selection as nearby mass housing, eight neighbourhoods have been chosen having different physical and geographical features, settling in Kadıköy like Ataşehir and edging away from Ataşehir and also observed property prices changes. For measuring changes of property prices in every neighbourhoods, the property prices’ growth rates and real growth rates, eliminated from enflation, have been calculated over years. As a result, mass housings have positif effects on nearby property prices and if they are compared with other property prices’ raising, in the same region, rent effect of mass housings can be seen, also changes as direct proportion with closeness to nearby.