Gayrimenkul Döngüsü Bağlamında Arz-talep Dengesinin Sorgulanması; İstanbul Ofis Piyasası Örneği

Abstract

Globalleşmenin etkisiyle kentlerin nüfus ve istihdam yapısındaki hızlı değişimler, ekonomik mekanda yeniden yapılanma sürecini beraberinde getirmektedir. Ekonomik mekanda yeniden yapılanma sürecinde fizibıl yatırımlar doğrultusunda sürdürülebilir bir gelişme sağlanması açısından arz-talep dengesinin önemi büyüktür. Gayrimenkul piyasası değişen ve dönüşen reel bir piyasa türüdür. Dolayısıyla piyasanın kullanıcı profilinin hızla gelişen ekonomik ve teknolojik altyapıya uygun olarak güncellenmesi ve yatırımların bu doğrultuda yönlendirilmesi gerekmektedir. Arz fazlası üretim, yatırımların tüketim süresinin uzaması, boşluk oranlarının artması ve hatta kira değerleri üzerinde baskı yaratarak değerleri düşük seviyelere çekmesi ile birlikte ekonomik kayıplara yol açmaktadır. Ekonomik kayıpların önlenmesi ve sürdürülebilir piyasanın ortaya çıkması açısından İstanbul Metropolünün talep ve arz eğilimlerinin denge durumları irdelenerek yatırımların yönlendirilmesi gerekmektedir. Başta arz-talep eğilimleri olmak üzere çeşitli piyasa girdileri tarafından şekillenen gayrimenkul döngüsü ve mevcut ofis stoku gelişim trendi bağlamında öneri modeli oluşturulmasını amaçlayan bu çalışma kapsamında sırasıyla; İstanbul’da Merkezi İş Alanı ve alt merkezlerin mevcut gelişme eğilimleri ve potansiyelleri tespit edilerek, ofis piyasası mevcut gelişim trendinin “2001-2010 yılları arası döngüsel dönemleri, bu dönemlerin özellikleri” ve mevcut gelişme trendine bağlı olarak 2015 hedef yılı ofis arzına dair kestirimlerde bulunulmuştur. İstanbul’un nüfus ve istihdam altyapısı irdelenerek ofis alanı talebini oluşturan kullanıcı profili tanımlanmaya ve 2015 hedef yılı ofis alanı talebi tahmin edilmeye çalışılmıştır. Yapılan ofis stoku ve ofis alan talebi tahminleri karşılaştırılarak, İstanbul ofis piyasası arz-talep dengesi sorgulanmış ve öneri modeli şablonu oluşturulmuştur.

With the influence of globalization, rapid changes in the urban population and employment structure have brought the reformation process in economic area. Supply – Demand balance plays an important role in establishing a sustainable development with feasible invesments throughout the reformation process in economic area. Real estate market is a kind of real market which changes and reforms itself. Therefore, user profile of the market should be updated in accordance with the economic and technological infrasturcture developing rapidly, and investments should be directed towards this concept. Surplus production leads to longer period for investments to be marketed, increase in vacancy rates, and economic losses by taking the prices to lower levels creating pressure on rental values. With regard to preventing economic losses and creating sustainable markets, investments must be guided by examining the state of Supply – Demand Equbilirium of Istanbul Metropolitan City. Within this study which aims to form a proposal model in terms of real estate cycle formed by several market data particularly supply-demand trends and development trend of office stock, cyclic periods of current office stock trend’s development between 2001 and 2010, the cahracteristics of these periods, estimations on the targed year of 2015 based on current development trend, determining the current development trends of Central Business District (CBD) as well as subregion. The study has tried to determine the user profile constituting the office stock demand and to estimate the possible demand for the target year of 2015 examining the population and employment infrastructure of Istanbul. Supply – Demand equalibrium of office market of Istanbul has been questioned and a proposal model has been created by comparing estimations of office ssupply and office demand.