Emlak vergilerinin rayiç değer endeksli toplanması pratiğinin incelenmesi: İstanbul-Gaziosmanpaşa ilçesi örneği

Abstract

Türkiye'de taşınmaz sahipliğinin getirdiği yükümlülüklerden biri de 1319 sayılı Emlak Vergi Kanununa dayanan emlak vergisinin ödenmesidir. Türkiye ekonomisinin gelir kaynaklarından biri olan emlak vergisi, yerel yönetimler için de önemli bir kaynaktır. Ancak mevcut mevzuat, kurumlar arası koordinasyon eksikliği ve vergiye tabi olan taşınmazların dinamik olarak izlenmesi gibi bir sistemin eksikliği hem taşınmazların güncel, gerçek değerlerinin saptanamamasına dolayısıyla emlak vergisi kayıplarına yol açmaktadır. Emlak vergisi değer tespitinde yaşanan temel sorunlardan biri de taşınmazların gerçekçi ve doğru değerlerinin tespiti hususudur. Bunun temel nedeni ülkemizin taşınmaz değerleme alanında belirli standartlara sahip olamamasıdır. Türkiye'de emlak vergisi toplanırken öncelikle vatandaşın beyanı istenmekte, beyan verilmemesi durumunda belediyece tespit edilen asgari vergi değeri üzerinden tutar tahakkuk ettirilmektedir. Emlak vergisine esas olan taşınmazların tespiti ve tespit edilen taşınmazların tapu kayıtları ile eşleştirilerek, taşınmaz maliklerinin emlak vergisini ödeyip ödemedikleri saptanabilmektedir. İlaveten, taşınmaz değerlerinin belirlenmesi, bu değerlere dayanarak değer haritalarının üretilmesi ve taşınmaz mal piyasasının kontrol altında tutulması, konuyla alakalı hizmetlerin yerine getirilerek kurumlar arasındaki koordinasyonu kuvvetlendirip, vergilendirmede verimliliğin yükseltilmesi hususunda; doğru ve güncel veriye duyulan ihtiyaç giderek artmaktadır. Taşınmazlarla ilgili mevcut birçok kanun ve yönetmelik var olmasına karşın, taşınmaz değerlemesi konusundaki mevzuat karmaşıklığı birçok soruna neden olmaktadır. Örneğin bir kamulaştırma uygulamasında taşınmazın değeri tespit edilirken, belediye tarafından belirlenmiş emlak vergi değeri, tapuda farklı bir değer, ipotek değeri gibi birbirinden farklı değerlere ek olarak kamulaştırma bilirkişileri tarafından belirlenmiş yine farklı bir değerin ortaya çıktığı görülmektedir. Bu çalışma kapsamında öncelikle mevcut emlak vergisi sisteminin işleyişi ele alınmış, daha sonra pilot çalışma alanı olarak belirlenen İstanbul'un Gaziosmanpaşa ilçesinde homojen olarak dağılmış konut nitelikli taşınmazların güncel emlak vergisi değerleri ile pazarı yansıtan ve web ortamında en çok kullanılan özel emlak sitelerinden elde edilen rayiç değerler arasındaki farklar dikkate alınarak bazı analizler yapılmıştır. Her bir vergi mükellefinin vergiye esas taşınmazına ait vergi ödemesinin teşvik edilmesi ve yerel yönetimler tarafından taşınmazların rayiç değerleri üzerinden emlak vergisinin tahsil edilmesi, vergi kayıplarının azaltılması, taşınmaz değerlerinin farklılıklarından doğan ekonomik sorunların çözüme kavuşturulması amacıyla bir irdeleme yapılmıştır. Bu tez çalışmasında emlak vergi değerlerinin rayiç değerler üzerinden hesabı için bir veri tabanı oluşturulmuş, bağımsız bölüm bazında taşınmaz değerleri ortaya konularak belediyeler tarafından asgari rayiç bedel olarak belirlenen sokak bazlı emlak vergi değerleri ile kıyaslamalar yapılmıştır. Elde edilen sonuçlara göre emlak vergisinin rayiç değerden yaklaşık yedi kat daha düşük bir oranda tahakkuk ettirildiği görülmüştür.