İstanbul Kentsel Gelişim Alanlarında Üst-orta Ve Üst Gelir Grubu Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörler

Abstract

Bu çalışmada, İstanbul genelinde kentsel gelişim alanlarındaki üst-orta ve üst gelir grubuna yönelik planlanmış bazı projeler detaylı bir şekilde incelenmiş, ve bu projelerin birim satış fiyatları arasındaki değişime sebep olan başlıca faktörler analiz edilmiştir. Bu analizler yapılmadan önce, projelerin bulunduğu bölgelerin tarihsel gelişimi ve İstanbul’un kentsel gelişimi boyunca geçirdikleri süreçler incelenmiş, söz konusu konut projelerinin satışlarını olumlu veya olumsuz olarak etkileyecek özellikleri irdelenmiştir. Bu araştırmanın sonuçlarının, söz konusu faktörlerin açıklamalarını ve fiyatlara etki etme oranlarını ortaya koyması, ve bu tez çalışmasının, gelecekte yapılacak benzer projelerin fiziksel özelliklerinin ve satış fiyatlarının belirlenmesi esnasında, yatırımcıların fikir alabileceği bir kaynak olması hedeflenmektedir. Bu inceleme neticesinde söz konusu projelerin birbirleriyle karşılaştırılmalarını sağlayacak olan yedi temel faktör belirlenmiş ve projeler bu faktörlere göre analiz edilmiştir. Çalışma kapsamında değerlendirmeye alınan faktörler; marka güvenilirliği, manzara, yerleşim yeri kimliği, ulaşım kolaylığı-erişilebilirlik, mimari tasarım ve yapı niteliği, proje büyüklüğü ve içerdiği olanaklar ve sosyal donatılara yakınlık şeklindedir. Tez kapsamında incelenen projelerdeki yetkililerin düşünceleri doğrultusunda yapılan analiz sonucunda, bu faktörlerin içinden en önemli üç tanesinin, sırasıyla, marka güvenilirliği, mimari tasarım ve yapı niteliği ve yerleşim yeri kimliği olduğu sonucuna varılmıştır.In this research, several high income residential projects are researched, and the factors which create difference on their prices are analysed in a detailed way. Before this analysis, the historical backgrounds of the locations of the projects are studied and the advantages and the inconveniences which can affect the prices are explored. At the end of this analysis, seven main factors are determined, and an interview is done with sales managers of each project. These factors are, brand reliability, sight, identity of the location, accessibility, architecture and construction quality, project size and services and the distance to urban services. The consequences of the interviews shows that the three most important factor are brand reliability, architecture and construction quality and identity of the location successively. The aim of this analysis is to explain the factors above, show their effects on the sale prices and to be a resource for future researches and works on this topic.