Ulaşım Altyapılarının Arazi Değer Artışına Etkileri - Tem Otoyolu İstanbul Anadolu Kesimi Örneği

Abstract

Ulaştırma yatırımları, kamulaştırma, yapım ve işletme maliyetleri yüksek olan yatırımlardır. Mali gücü sınırlı olan ülkeler bu sebeple ulaştırma yatırımlarını zamanında gerçekleştirememekte bunun sonucu olarak projelerin işletmeye açılma sürelerinin uzaması nedeniyle önemli ekonomik kayıpları karşılamak zorunda kalmaktadır. Ulaştırma altyapı yatırımlarının inşaasında kamu kaynaklarının kullanılmasının yanısıra, yap-işlet–devret, özel sektör–kamu işbirliği, satın alma garantili hizmete dayalı antlaşmalar veya gelirin önceden satın alınması gibi yöntemler geliştirilmiştir. Diğer bir yöntem ise bu çalışmalarda ortaya konan yapılacak yatırım sonucunda bölgedeki arazi ve emlak değer artışlarının ulaştırma yatırımlarının finansmanında kullanılmasıdır. Çalışma kapsamında O-2 ve O-4 otoyollarının hizmete açılması sonucunda, arazi kullanımı ve nüfustaki değişimlerin yanısıra erişilebilirlik ile arazi fiyatlarının etkileşimi incelenmiştir. Ulaşım altyapısına olan erişim kolaylığının arazi değerleri üzerinde etkileri, Istanbul-Anadolu yakasında ortaya konmuştur. İnceleme bölgesindeki mahallelerin; ticari merkezlere, yönetim merkezlerine, TEM üzerinde yer alan kavşaklara, D-100, Boğaziçi köprüsü ve FSM köprüsüne olan uzaklıkları (karayolu ağı kullanılarak), zaman (dakika) ve mesafe (metre) olarak alınmıştır. Otoyolun etkilediği bölgede yer alan arsa ve arazilere ait takdir değerlerinin istatistiksel olarak yorumlanmasında ise regresyon metodu kullanılmıştır. Çalışmada esas alınan otoyol kesimi bütünü ile ele alındığında arazi değerinde artış olmakla birlikle (kavşak bölgelerinde kısmi korelasyon bulunmasına rağmen) , otoyola uzaklık ve erişebilirlik ile değer artışı arasında anlamlı bir ilişki görülememiştir. Araştırmaya konu olan otoyol kesimindeki kavşakların yakınındaki arazi artış değerlerinin ise her kavşakta farklılık gösterdiği ve otoyola olan uzaklık ile değiştiği saptanmıştır.

Transportation investments are expensive because of expropriation, construction and operating costs. Countries, therefore, unable to make transportation investments on time or otherwise they have to deal with the significant economic losses owing to the fact that the project could not be put into operati on in a timely manner. Transportation infrastructures can be financed by using public resources or PPP, BOT, service-based agreements, pre-purchased income, etc. Apart from these, employing the revenue obtained from land and property value increases at a particular region for financing transportation investments. The changes in land values, land use and population in addition to the interaction between accessibility and land values after the construction of the TEM Motorway (sections O-2 and O4) are investigated. The effects of motorway on the property values, at the Asian side of Istanbul have been revealed. For each neighborhood in the study area, the time and distance required to access the D -100 highway, interchanges on TEM, Bosporus and FSM bridges, CBDs and government centers were evaluated. In order to interpret tax values of land and/or properties that are influenced by the TEM; regression method was used. The results show that although an increase in land values is detected for the entire motorway section, no significant relationship (except interchanges on TEM) between distance and accessibility to the motorway. For the areas in the vicinity of study motorway section, the land values differ according to the distance to the motorway or from the intersection to intersection.