Düşey mülkiyet haklarının 3-boyutlu yönetimi için yapı bilgi modellemesi (Bim)-tabanlı bütünleşik bir modelin geliştirilmesi ve üç-parçalı döngü yaklaşımı

Abstract

Etkin bir arazi yönetimi yaşadığımız çevrenin sürdürülebilirliğinin sağlanması için hayati öneme sahiptir. Bununla ilişkili olarak etkin bir arazi yönetiminin gerçek uygulamalara yansıtılabilmesi için güçlü Arazi İdare Sistemleri (Land Administration Systems-AİS)'ne ihtiyaç vardır. Sözü edilen sistemler arazilerin yer altı ve yer üstünde oluşabilecek mülkiyet haklarının bileşenleri olarak Sahiplik, Sorumluluk ve Sınırlamalar (Rights, Responsibilities, and Restrictions-SSS)'a ilişkin bilgilerin kadastral bir altyapıda kayıt altında tutulmasıyla ilgilenmektedir. Kentsel alanlardaki arazilerde ise hızlı göç ve bunun sonucu olarak hızlı nüfus artışıyla birlikte çok sayıda yapı inşa edilmektedir. Geçmişten günümüze bu dönüşüm kentsel alanların da genişlemelerinin belli kesimlerine kadar devam ettiği göz önüne alındığında çok katlı yapıların inşa edilmesine neden olmuştur. Gelişen teknolojiler sayesinde bahsedilen çok katlı yapıların karmaşıklığı gün geçtikçe de artmaktadır. AİS kapsamında kayıt altına alınan mülkiyet haklarının bir diğer biçimi de düşey yönde yapılarda oluşabilen kat mülkiyetidir. Yapıların bünyesindeki kendi başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümlerde oluşabilen kat mülkiyeti mevcut durumda tescil edilen önemli mülkiyet haklarından biridir. AİS'ler dünya genelinde yaygın olarak iki boyutlu (2B) konumsal verilerin kullanımına dayalı olarak uygulansalar da mevzuatta tanımlandığı üzere doğası gereği 3. boyuta sahip hakların tesciliyle de ilgilenmektedirler. Ancak geçmişte yaşanan sosyo-ekonomik, çevresel ve hukuki gelişmeler AİS'lerin halihazırda oluşan arazi yönetim sorunlarıyla başa çıkmada yetersiz kalabildiklerini ortaya koymaktadır. Bu bağlamda AİS'lerin mülkiyet haklarına ilişkin tescil süreçlerinde üç boyutlu (3B) verileri işleme ve yönetebilme kapasitesine sahip bir şekilde geliştirilmelerine ihtiyaç olduğu uluslararası literatürde hâkim görüş olarak yer bulmaktadır. Diğer bir ifadeyle günümüzdeki hızlı kentleşme sürecinde çok katlı ve karmaşık yapılarda kat mülkiyetine konu olan temel hakların eksiksiz bir biçimde tapu siciline tescil edilmesinde 2B verilerin yetersiz kaldığı bir gerçektir. Kat mülkiyetiyle ilgili olarak tüm bağımsız bölümlerin, ortak alanların ve her türlü eklentinin detaylarıyla tescilinde 2B gösterimler ve bilgi notlarının kullanımı düşey mülkiyet haklarına ilişkin gerçek durumu tam olarak yansıtamamaktadır. Bu nedenle kat mülkiyetine konu olan düşey yönlü hakların 3B ve bilgi teknolojisi destekli olarak temsiline gereksinim vardır. Günümüzde özellikle mimarlık, mühendislik ve inşaat (Architecture, Engineering, and Construction-AEC) endüstrisinde bilgisayar destekli tasarımın (Computer Aided Design-CAD) yerini alan Yapı Bilgi Modellemesi (Building Information Modeling-BIM) teknolojisine yönelik giderek artan bir eğilim görülmektedir. BIM teknolojisiyle yapılara ait modeller obje tabanlı modelleme yaklaşımı kullanılarak ayrıntılı bir şekilde 3B olarak elde edilebilmektedir. Bunun yanında, BIM modellerinin farklı paydaşlar ve uygulamalar arasında birlikte çalışabilirliği ise aynı zamanda bir Uluslararası Standartlar Teşkilatı (International Organization for Standardization-ISO) standardı olan açık veri standardı Industry Foundation Classes (IFC) ile sağlanmaktadır. Etkin bir arazi idaresi uygulaması için ise yine bir ISO standardı olan Arazi İdaresi Alan Modeli (Land Administration Domain Model-LADM) ortak bir dayanak oluşturmak amacıyla arazi idaresine ilişkin aktiviteleri, paydaşları, mekânsal objeleri ve aralarındaki ilişkileri kapsayacak şekilde kavramsal bir model sağlamaktadır. Yukarıda aktarılan tüm bilgiler bağlamında bu tez çalışmasının temel amacı düşey mülkiyete dair kat mülkiyetine konu olan bütün haklara ilişkin hem fiziksel (physical) yapı elemanları hem de mantıksal mekanları (logical spaces) içerecek şekilde, kadastral tescile ilişkin semantiklerle birlikte, 3B olarak modellenebilmesi amacıyla LADM ve IFC standartları arasındaki bütünleşik yapıyı sağlamaktadır. Bu amaçla öncelikle dünyadaki 3B kat mülkiyeti uygulamaları incelenerek mevcut duruma ilişkin bir analiz gerçekleştirilmiştir. Ardından Türkiye'deki kat mülkiyeti uygulamalarına ilişkin mevzuat altyapısı ayrıntılı incelerek kat mülkiyetinin 3B tescili ve yönetimi için ihtiyaçlar belirlenmiştir. Elde edilen bilgiler ışığında LADM standardındaki özellik sınıflarıyla IFC şemasındaki varlıklar arasında uygun ilişkilerin kurulduğu bir entegre model geliştirilmiştir. Modelin uygulanabilirliğini test etmek amacıyla örnek bir yapının BIM modeli oluşturulmuş ve geliştirilen modelin içeriği zenginleştirilerek nihai IFC modeli elde edilmiştir. Bu anlamda kat mülkiyetine konu olan yasal mekanların (legal spaces) yanında çeşitli yapı elemanlarına ilişkin olarak da kadastral tescil bağlamında SSS'lerin bütüncül yapıda modellenmesi mümkün kılınmıştır. Bilhassa yapı ruhsatlandırma sürecinin bir parçası olarak yapı kullanma izni sürecinde onaylanan inşa edilmiş BIM modellerinin yeniden kullanılmasıyla kat mülkiyetine konu olan hakların belirsizliğe mahal vermeyecek bir şekilde betimlenmesinin ve tapu-siciline tescilinin imkân dahilinde olduğu ortaya konmuştur. Yapılara ilişkin düşey mülkiyet haklarının 3B tescilinin yanı sıra dikkate alınması gereken diğer bir konu da kamu hizmetlerinin dijitalleştirilmesi hususudur. Yeni inşaat başlangıcında, çevresel faktörleri de dikkate alarak yapı projelerinin mevzuatlara uygunluğunun denetlendiği ruhsatlandırma süreçlerinin iyileştirilmesi amacıyla dijitalleştirilmesi ve otomatikleştirilmesine ihtiyaç vardır. İlaveten, inşa edilmiş çevreye dair alınan kararlara bilimsel bir dayanak oluşturan ancak şehirlerde meydana gelen hızlı değişimler nedeniyle güncelliklerinin korunması hayli zorlaşan 3B dijital kent modelleri de gereklidir. Bu nedenle BIM ve Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) tabanlı modeller arasındaki etkileşim kaçınılmazdır. Bahsedilen konularla ilgili olarak ortak nokta 3B dijital yapı modelleridir. Bu bağlamda tez kapsamında dijital yapı ruhsatlandırma süreçleri, 3B kent modellerinin güncellenmesi ve mülkiyet haklarının 3B tescilini içeren bir "Üç-Parçalı (3P)" döngü vizyonu önerisi sunulmuştur. Konuyla ilişkili olarak 3P döngüsün her bir parçasına ilişkin ayrıntılı incelemeler gerçekleştirilerek döngünün Türkiye'de uygulanma potansiyeli ortaya konularak, değerlendirme sonuçları verilmiştir.