Gayrimenkul Değerlemesi, Maliyet Yaklaşımına Dayalı Bina Değer Tahmin Yöntemi Ve İstanbul İli İçin Bir Uygulama

Abstract

Bu çalışmada ilk etapta, değerlemeye konu olan inşaat ilk yatırım maliyeti içindeki giderler Burkhardt sistematiği çerçevesinde incelenmiş; bu giderlerin değerleme hesaplarına yansıtılması konusunda resmi kurumlar ve çeşitli meslek odaları tarafından yayımlanan asgari oranlar araştırılmıştır. Daha sonra arsa değeri tespitine yönelik iki aşamalı, karşılaştırmaya dayalı bir yöntem üzerinde durulmuştur. İlk aşamada kıymet takdir komisyonları tarafından belirlenen arsa rayiç bedelleri kullanılarak İstanbul ili genelinde sokak değer haritası çıkarılmıştır. Daha sonra sokak değer katsayısı belli olan arsanın konumundan dolayı sahip olduğu değerin tespiti (şerefiye) için bir puanlama sisteminin kullanılması öngörülmüştür. Ülkemizdeki mevcut konut pazarına bakıldığında, konutların genellikle eski olduğu ve bu yüzden fiziksel yıpranmanın yanında fonksiyonel ve sosyo-ekonomik yıpranmanın da bina değerine etkidiği; sonuçların objektifliği açısından fonksiyonel ve sosyo-ekonomik yıpranmaların da sayısallaştırılması üzerinde çalışmalar yapılabileceği düşünülmektedir. Araştırmalar sonucu, arsa rayiç bedellerinin sübjektif etkilere maruz kalması sonucu düşük çıkması ve bölge sınırları içinde kalan bütün parsellerin aynı değerde olduğunun kabûl edilmesi sonucunda bu değerlerin sadece karşılaştırmada kullanılabileceği, karşılaştırmada da 2008 yılı değerlerinin 2006 yılına göre sonuç verdiği, güncel bir karşılaştırma için ya arsa rayiç bedel tespitinin her sene tekrarlanması, ya da senelik artışın her bölgenin kendi piyasa koşulundaki değişime göre yapılması gerekliliği vurgulanmıştır.

In this study, construction initial cost of investment expenses were examined within the framework of Burkhardt systematic; minimum rates published by official institutions and professional chambers constituted the basis to reflect these expenses upon appraisal calculations. Furthermore, a comparative two-staged method was used for land value determination. Firstly, land market values that are published by valuation commissions every four years were provided by all towns of Istanbul and a value map of streets was created. Secondly, a marking system was used to determine the value of land, with a published street value coefficient because of its location. Having examined the Turkish housing market, it is observed that houses are generally old and in addition to physical depreciation, functional and socio-economic depreciation play a role in determining building values. Publications by Turkish official institutions base their depreciation rate calculations on physical depreciation. This shows that there is need for new studies that focus on digitizing other depreciation types for objectivity of the results. Research results show that land market values are exposed to subjective effects and might be lower. Besides, values are determined on district or street level and any real estate within the borders receives the same value and can only be used for comparison purposes. When used for comparison, 2008 values were based on 2006 values, which emphasizes the requirement that for an up-to-date comparison, either market value determination takes place every year or yearly correction rates are determined based on the market changes of each district.