İstanbul’daki Alışveriş Merkezlerinin Kira Değerlerinin Dağılımının Modellenmesi

Abstract

Bu tezde, İstanbul’da yer alan alışveriş merkezlerinin dağılımları incelenerek, alışveriş merkezi kira değeri belirleyicileri modellenmiştir. Bu amaçla, faktör analizi ve çoklu regresyon analizi kullanılarak, 1988 ve 2008 yılları arasında İstanbul’da açılan 60 alışveriş merkezinin kira değerleri ile alışveriş merkezi özellikleri ve alışveriş merkezi çevresindeki ortalama gelir verileri arasındaki ilişki test edilmiştir. Model sonucuna göre, kira değerleri ($/ m²) ile alışveriş merkezi çevresinde yer alan aylık ortalama hane halkı geliri, kiralanamayan alanlar (kapalı alan/kiralanabilir alan oranı), lokomotif mağaza sayısı ve ‘alışveriş dışı diğer ziyaret amaçlı birimler’ faktörü arasında pozitif yönde bir ilişki ortaya çıkmıştır. Literatürde daha önce yapılmış çalışmalarda yer alan lokomotif mağazalar ve ortalama gelir verisinin alışveriş merkezi kira değerlerine etkisi, bu çalışmada da beklenen bir bulgudur. Bunlara ek olarak alışveriş merkezlerindeki alışveriş dışı diğer ziyaret amaçlı birimler ile kiralanamayan alanların (toplam kapalı alanın kiralanabilir alana oranının) kira değerlerine etkisi ise alışveriş merkezlerinin Türkiye’deki kullanım özelliklerini ve kentsel yaşamdaki yerini ortaya koymakta ve aynı zamanda Türkiye’de, özellikle metropol niteliklerini fazlasıyla taşıyan İstanbul’da yapılanan alışveriş merkezlerinin, kentsel mekanda kamusal alanlara alternatif olacaklarını desteklemektedir. Elde edilen bulguların, gelecekte kent yaşamındaki yeri ve önemi daha da artacak olan alışveriş merkezlerinin planlanma ve tasarlanmasında yol gösterici olması beklenmektedir.

This dissertation examines the spatial distribution of shopping centers and models the determinants of their rent values in Istanbul. For this purpose, relation between average rent values of 60 shopping centers opened between 1988-2008 in Istanbul and shopping center attributes, also space related income data tested by using factor analysis and multipurpose regression procedure. The model results indicate that there is a positive relationship between rent values ($ per sqm) and average monthly household incomes around the shopping centers, unleasable area (the ratio of total shopping center area to leasable area), number of anchor tenants, and the factor of non-shopping purpose units. Influences of anchor tenants and average income values on shopping center rents are expected results of this study and also support previous literature findings. In addition to these results, the influences of non-shopping activities and unleasable area in shopping centers are indicating the situation of these places in urban life and characteristics of the Turkish way of using shopping centers and also support the shopping centers as an alternative area for public spaces in Turkey especially in Istanbul which mostly carries the metropolitan city attributes. It is expected that, these findings will be a guide for planning and designing of shopping centers in the future’s urban form which will gain a more important status in the prospective urban life of the city.