Üretici Hizmet Yerseçimi Modellemesi: Şişli-beşiktaş-büyükdere İle Kadıköy-kozyatağı-ataşehir Akslarının Karşılaştırılması

Abstract

Dünyada özellikle II. Dünya savaşı sonrasında başlayan teknolojik gelişmeler kentlerdeki dönüşüm sürecini hızlandırmıştır. 1950’lerden itibaren gerçekleşen bu gelişmeler sonucunda kent merkezleri karışık yapıdaki hizmet sektörünün yer seçmeye başladığı alanlara dönüşmeye başlamıştır. Kent merkezleri erişilebilirliğin odak noktası ve teknolojik altyapı imkanlarının yoğun olduğu odaklara dönüşürken özellikle yüz yüze görüşme ihtiyacı hisseden ve bu yoğun altyapıya gereksinim duyan üretici hizmet sektörünün yer seçimine yol açmıştır. Gayrimenkul sektörününde ilgisini çeken üretici hizmetler, kent merkezinde özellikle prestijli ve donanımlı A tipi ofis alanlarını tercih etmekte, bu durum da yapılacak projelerin doğru konumlandırılması gereğini beraberinde getirmiştir. Yer seçim kriterleri hem özel sektör yatırımlarında hem de kamusal anlamında planlama çalışmalarında merkez öngörülerinin belirlenmesinde önem kazanmıştır. Bu çalışma öncelikle hizmetleri ve özelde üretici hizmetleri anlamak, ardından İstanbul’da Avrupa yakasında ve Anadolu yakasında üretici hizmet sektörünün yoğunlaştığı alanların tespiti, bu alanlarda yer seçen üretici hizmetlerin davranışlarını anlamaya yönelik modeller oluşturmak, Şişli-Beşiktaş-Büyükdere ile Kadıköy-Kozyatağı-Ataşehir akslarında üretici hizmet yer seçimine etki eden değişkenleri ve önem derecelerini karşılaştırarak ortaya çıkarmak amacıyla hazırlanmıştır. Model çalışması sonucunda Model 1’in temsil ettiği Şişli-Beşiktaş-Büyükdere aksları ve içinde yer aldığı bölgede arazi değerleri ve ulaşılabilirliğin üretici hizmet yer seçimine olan etkisinin yüksek olduğu; Model 2’in temsil ettiği Kadıköy-Kozyatağı-Ataşehir aksları ve içinde yer aldığı bölgede ise altyapı ve pazar durumunun üretici hizmet yer seçimine etkisinin büyük olduğu bulgusu ele edilmiştir. Çalışmada elde edilen diğer önemli bir bulgu ise, prestijin üretici hizmet yer seçimine etkisinin aynı düzeyde olduğudur.

The technological improvements after Second World War have caused to force the transformation of the cities. Beginning from 1950’s, by the tecnological improvements, the city centres have started to form into the regions that producer services have started to locate. The city centres have started to become the focus of accessibility and technological infrastructure that have concentrated and caused the result of the producer services location that need face-to-face interaction. Producer services located in the city centres in prestigous and qualified A type office buildings take the attention of real estate industry and the location of the producer services have become more important for this industry. The criteria of location has become important both for the planning studies of public and private sector investment that affected by the centres decision. The aim of this study is firstly to understand the service sector and focused on the producer services; afterwards the determination of the condensation of the producer services in the Istanbul’s sides of Europe and Anatolia, and to modelize the understanding of the behaviour of producer services location criteria especialy in Sisli-Besiktas-Buyukdere axes and Kadikoy-Kozyatagi-Atasehir axes and also to compare significance of the independents that used in modelling. The results of Model 1 that represent Sisli-Besiktas-Buyukdere axes are land value and accessibility for this area that affect the location of producer services. However, the results of Model 2 that represent Kadikoy-Kozyatagi-Atasehir axes are infrastructure and market. It is found that prestige affects equally the location of producer of both models.