Maliyet Artı Ücret Tipi Bir Otel Renovasyon Projesinde Karşılaşılan Sorunların Değerlendirilmesi Ve Cmaa Standartı İle Uygulanan Proje Yönetiminin Karşılaştırılması

Abstract

İnşaat projeleri; değişkeni ve belirsizliği çok olan inşaat sektöründen dolayı başarıya ulaşılması konusunda pek çok faktörden etkilenen projelerdir. Sürecin en başında proje ve işverenin niteliklerine uygun bir sözleşme tipinin seçilmesi ve kapsamının net, detaylı hazırlanmış olması ilerleyen aşamalarda yaşanabilecek problemlerin minimize edilmesi açısından önemlidir. Tez çalışmasında ele alınan proje, bir otel renovasyon projesi yani yapının taşıyıcı sistemine kadar soyulup, tekrar yapılmasının gerçekleştirildiği bir projedir. İşveren, yapıyı proje süresince işletmeye kapatmak istememiş, bunun yerine renovasyon işi, binayı hayali fazlara ayırarak kısım kısım yapılmıştır. Plan&şartnameler hazır olmadığından ve bu süreçlerin tamamlanmasının da beklenmesi istenmediğinden hızlı yol uygulamasına imkan sağlayan, işin kapsamı konusundaki belirsizliklerden dolayı değişikliklere açık bir yapı oluşumunu mümkün kılan, renovasyon projesi doğası gereği sistemin ne durumda olduğu ancak yapım başladıktan sonra ortaya çıkacağı ve buna göre de değişiklikler yapılması gerekliliğinde esnek olan maliyet artı ücret tipi sözleşmenin uygulanmasına karar verilmiştir. İnşaat projeleri; kendine özgü, tek ve tekrarlanamaz nitelikte olup kaynakların zaman kısıtının bulunduğu, dış faktörlerden fazlasıyla etkilenen projelerdir. Projelerin optimum maliyet&sürede bitmesi, karşılaşılan sorunlara sistematik bir şekilde müdahale edilip kısa sürede sonuç alınabilmesi için proje yönetim kavramı geliştirilmiştir. Proje yönetimi için dünya çapında pek çok standart var olsa da yaygın olarak kullanılanlar PMI ve CMAA’nın geliştirdiği Amerikan standartlarıdır. Bahsi geçen otel renovasyon projesinin proje yönetimini yapan firmada teknik ofis mühendisi olarak çalışan yazar, bu standartlardan işveren açısından sistemi değerlendiren ve yalnızca inşaat sektörü için geliştirilmiş olan CMAA’nın geliştirdiği standartı kullanarak projedeki mevcut durum ile literatürü karşılaştırıp analiz yapmıştır. Görev itibariyle ağırlıklı olarak maliyet ve dokümantasyon yönetimi ile ilgilenen yazar, projedeki durumun analizini bu sayede yapabilmiş ve bütçesel verilere ulaşabilmiştir. Projede kullanılan evraklara hakim olduğundan konularla ilgili tüm dokümantasyona özet bir şekilde tezde yer vermeye çalışmıştır. Tezin birinci bölümünde; çalışmanın amacı ve kapsamı açıklanmıştır. İkinci bölümde ise proje kavramı ele alınmış, literatürden farklı tanımlara yer verilmiştir. Sonrasında proje yönetimi kavramı, CMAA standartının kabul ettiği tüm süreçleriyle incelenmiş, CMAA standartına göre proje yönetiminin proje genel, maliyet, süre, kalite, sözleşme ve ISG yönetimi işlevlerinin olduğu, bu işlevlerin ön tasarım, tasarım, ihale&satınalma, yapım ve yapım sonrası süreçleri kapsadığı açıklanmış ve proje yönetim matrisi gösterilmiştir. Üçüncü bölümde; inşaat sözleşmelerinin çeşitleri, özellikleri ve diğer sözleşmelerden farkları açıklanmış, tipler arasında karşılaştırma yapılarak avantaj ve dezavantajlarından bahsedilmiştir. Bahsi geçen renovasyon projesinde tercih edilen sözleşme tipi maliyet artı ücret olduğundan bu bölümde maliyet artı ücret tipi sözleşmelerin detaylı açıklaması yapılmış ve literatür çalışmasından elde edilen uygulama örnekleri verilmiştir. Dördüncü bölümde; inşaat projelerinde en sık karşılaşılan sorunlar, sapmalar ve gecikme sebepleri açıklanmış ve literatürden anket çalışmaları sonucu ulaşılan sonuçlar sunulmuştur. Sorun ve gecikmeler maliyeti de etkilemektedir. Sorunlardan ya da yapılması gereken değişikliklerden kaynaklanan durumların resmiyete dökülmesi için taraflar arasında mutabıklaşılan değişiklik emirlerinin sebeplerine, tarafların sağladıkları faydalara ve çalışmalar sonucu elde edilen analizlere değinilmiş ve literatürden araştırma sonuçları verilmiştir. Çalışmada ele alınan projede tercih edilen sözleşme tipi maliyet artı ücret olduğundan bu tip sözleşmelerde karşılaşılan sorunlar detaylandırılmıştır. Beşinci bölümde; söz konusu renovasyon projesiyle ilgili proje bilgileri verilmiş, maliyet artı maliyetin belirli bir yüzdesi ücret esasına dayanan sözleşme yapısı açıklanarak proje organizasyonuna değinilmiştir. Örnek projedeki proje yönetimi ile CMAA standartı karşılaştırılıp tüm süreçlerde yaşanan sorunlara tek tek değinilmiş ve buna karşın CMAA standartına uyulsaydı sorunların ne kadar minimize edilebileceği bilgisi ile öneriler sunulmuştur. Projede yoğun bir değişiklik talep trafiği olduğundan değişiklik emirlerinin sebepleri belirtilmiş ve ne sebeplerle olduğunun analizi yapılmıştır. Çalışmanın son bölümü olan sonuç ve öneriler kısmında; örnek projede CMAA standartına uygun hareket edilseydi ne gibi sorunların minimize edileceğinden bahsedilmiş ve CMAA standartının sağladığı avantajlara değinilmiştir. Dokuz özet maddeyle sonuçlardan bahsedilerek önerilerle birlikte tezin son bölümü tamamlanmıştır. Tez çalışmasının ek kısmında, bahsi geçen otel renovasyon projesinin proje yönetiminde kullanılan form tiplerinden örneklere yer verilmiştir.

Construction projects are the projects which are effected by many factors in achieving success because of the construction industry that has many variables and uncertainties. Because of these reasons, the construction projects are unique. At the beginning of the process, a contract type has to be selected which is proper to the nature of the project and the employer. To select the suitable contract type is important for minimising possible problems encountered in the later phases of the projects. The contract must include clear statements and prepare well-rounded. The project discussed in this thesis is a hotel renovation project. Renovation work may also be considered remodeling or adaptive reuse. The structure is demolished till the load-bearing system and then rebuilted. In renovation projects, the status of the system can be seen only after destruction; so there might be some surprises, many changes might require during construction process. In this project, the employer did not want to close the hotel operation during the renovation process; for this reason the hotel divided into three fictive phases and the renovation works have done according to these phases. Because of lack of the detailed plans, specifications and also these processes are not wanted to waited for, cost plus fee contract type is chose. This contract type is flexible, suitable for the uncertainties, enables for fast track method and possible changes that could appear in the renovation projects nature. Construction projects are sui generis, unrepeatable, time bounded and can be effected by many factors. Project must be finished at optimum cost&time and the problems encountered must be solved fastly and systematically, so time must be used productively. Because of these reasons, project management concept is a necessity. A successful project management application provides to predict possible problems, pratical solutions, optimal time and cost results, a systematic construction progress. There are many standards for project management applications all around the world but mostly American standards are prefered. Project Management Institute (PMI) and Construction Management Association of America (CMAA) have developed project management standards. The standard of PMI has a contractor view point and the standard of CMAA has a employer view point in addition to this, the standard of CMAA is only for construction industry. The writer is worked as technical office engineer in the project management side at the hotel renovation project and evaluated the system from the point of the employer. The writer has selected the standard of CMAA because of the employer view point for evaluating the existing project management system in this renovation project and the necessities of the standard of CMAA. The technical office engineer mainly provides cost and documentation management thereby can reach important datas, forms, budget reports about the renovation project and in this reason can analyze the status of the project, submit the used documents compendious with privacy policy. At the first part of the thesis is the prologue part and the writer has submitted the goal and the scope of this thesis study. At the second part of the thesis study is about construction projects and construction management notion. In this section, firstly the project conception is handled and described. The common trait and differences of construction projects and the other projects are submitted. Then project management notion is defined according to some literature studies. After all, the standard of CMAA has been detailed with all processes and project management matrix. The matrix has involved six functions and five processes. The functions are general project management, cost management, time management, quality management, contract management, health&safety executive and the processes are preliminary design phase, design phase, tender phase, construction phase, post-construction phase. This matrix has been detailed in this part. At the third part of the thesis study is about construction contracts. Firstly, description of contract has been made and then the construction contracts have been detailed with all types. The characteristics construction contracts are mentioned and differences has been examined with the other contract types. There are two main types of construction contracts based on price and cost. The price based contracts are unit price contract and lump sum price contracts. The cost based contract is cost plus contracts. These types has detailed with their sub-group. The advantages and disadvantages of this types are discussed. Because of using cost plus feecontract type at aforesaid renovation project, the cost plus fee contract type has been more detailed with its all characteristics at this part. Some literature studies have been submitted about application of cost plus fee contract type projects and some survey studies have been evaluated. At the fourth part of this thesis study is about the problems and delay reasons in the construction industry. Some liturature and survey studies about most common problems, deviations and time delays seen in construction projects have been submitted firstly. The problems cause cost and time overruns. The situations inflicted from problems and amendments needed to be formalized. In later stages of construction projects, there are many changes most of the time. In this part, the reasons and benefits of change orders have been discussed and categorised according to employer, contractor, project management side and the contract types. The reason and precaution of risks, disputes, claims and conflicts have been explained with the change order reasons. Then the problems in cost plus fee contract have been detailed. At the fifth part of the thesis study is about evaluation of the hotel renovation project which is applied with cost plus fee contract type. In this section, the information, characteristic and organization datas about aforesaid renovation project are explained. In the hotel renovation project, cost plus fee a certain percentage of the cost contract type is applied, so this contract type has been detailed according to this project. Then, the project management which applied in this project and the standard of CMAA have been compared. The problems, disruptions, delays and time&cost overruns which experienced during all construction processes have been explained with applied project management. Some propositions are made about minimising the problems. In this project, there are many design, contractor, scope and bill of quantity changes and the reasons of all changes are determinated and analysed. The advantages of the standard of CMAA has been explained in spite of performing a bad project management system. In the conclusion and offerings part, which is the latest phase of the requirements needed at the building phases by taking account the standard of CMAA. It is stated that the overrun of the cost and time could be minimised if taken action according to the standard of CMAA in the sample project and the necessity of an effective project is stressed. To draw attention to the advantages of the standard of CMAA, it is considered the standard is a helpful guide. A cost plus fee contract type is presented and if the standard of CMAA is implemented in the hotel renovation project, it is showed the problems could be solved, which is presented briefly in nine items. The last part of the thesis study is completed with these recommodations. In the appendix part, the form samples used for project management in the hotel renovation mentioned above are stated. To bear the secrecy policy in mind, as many form samples as possible is presented in the thesis study study.