İstanbul 3 Merkezi İş Alanından Seçilen Arsaların Fizibilite Analizi

Abstract

İstanbul metropolü planlama hedefleri; sürdürebilirlik, ekoloji-ekonomi dengelerini koruyabilmek ve tek merkezliliğin getirdiği sorunları çözerek, iki yaka arasındaki dengesizliği gidermek için yeni alt merkezler oluşturmayı ve sanayinin desantralizasyonunu öngörmektedir. Kent planlama kararları verilirken, bu planlama kararlarının arazi değer sonuçlarını da değerlendirmek gerekmektedir. Kentsel arazi değerinin saptanmasında ve gayrimenkul geliştirme süreçlerinde fizibilite analizlerinin kullanıldığı görülmektedir. Bu çalışmada; MİA alanı Maslak ve sanayiden dönüşümü planlanan yeni alt merkezler Kartal ve İkitelli-Hava limanı aksı örneklerinde plan kararlarının gayrimenkul değerine etkisinin fizibilite analizi kullanılarak incelenmesi amaçlanmıştır. Bu kapsamda, öncelikle ticari karma kullanım fonksiyonları olarak perakende, ofis ve konut pazarları, arz talep faktörleri ve gelecek projeksiyonları genel olarak değerlendirilmiştir. İzleyen bölümlerde Maslak, Kartal ve İkitelli-Hava limanı aksı bölgeleri detaylı olarak incelenmiştir. Bundan sonra, bu bölgelerde bulunan çalışma alanı örneklerinde, farklı modeller için fizibilite analizleri yapılarak, her biri için en etkin ve verimli kullanım belirlenmiştir. Son bölümde ise, çalışma sonuçları değerlendirilmiştir.The planning targets of Istanbul metropolitan area, put setting new sub-centres and decentralization of industry to protect ecology –economy, sustainability balance and to solve the problems caused by being one core forward. While urban planning decision making process, the results of these decisions, out of land valuation, should be considered. The feasibility analyses are used for urban land valuation and real estate development process. Purpose of this study is to investigate effects of urban plans on real estate valuation with using feasibility analyses sampled CBD areas that are Maslak and new sub-centres which planning for redevelopment the industry from Kartal and İkitelli-Airport district. Within this scope, commercial mixed used functions, retail, office and residence markets, demand & supply factors and future forecast are examined before all else. And in following chapters, Maslak, Kartal and İkitelli-Airport districts are examined in detail. After that, by using feasibility analyses on the lands located these regions, highest and best use functions are determined for each one. In the last chapter, the results got by the evaluation and conclusion.