Taşınmaz Değerlemesi İçin Mevzuat Altyapısının Modellenmesi

Abstract

Günümüzde arazilerin yeterli ve etkin olmayan politikalarla yönetilmesi sonucunda kullanılabilir nitelikteki topraklar giderek azalmaktadır. Bu nedenle “Sürdürülebilir Arazi Yönetimi” ilkesi kapsamında toprağın en doğru biçimde değerlendirilmesi gerekmektedir. Günümüzde en kıymetli kaynak ve en önemli yatırım araçlarından biri olarak kabul edilen arazinin doğru ve faydalı yönetimi ancak doğru arazi bilgisi ile mümkün olur. Bir taşınmaz mala ilişkin konum, çevre, topoğrafya, kullanım koşulları ve benzeri pek çok faktörün değerlendirilmesiyle, taşınmaz malın değerinin tespit edilmesi işlemine taşınmaz değerlemesi denilmektedir. Taşınmaz değerlemesi iyi bir arazi yönetimi için de önemli bir bileşendir. Türkiye için önemi her geçen gün artmakta olan Taşınmaz Değerlemesi için sağlıklı, güvenilir ve sağlam bir teknik ve idari altyapı oluşturulması ihtiyacı kaçınılmaz olmaktadır. Bunun için öncelikli olarak taşınmaz değerlemesi ile ilgili standartların belirlenmesi ve bu standartların düzgün bir idari yapı ve sağlam bir mevzuat altyapısı ile desteklenip denetlenmesi gerekmektedir. Ülkemizde birçok uygulamada doğrudan veya dolaylı olarak kullanılmak üzere taşınmaz değerlemesi yapılmaktadır. Bu uygulamalar başta vergi toplama ve kamulaştırma olmak üzere, devletleştirme, taşınmazların yönetimi, taşınmazlar üzerindeki hakları tesis etme, bazı durumlarda taşınmazların satış bedellerini veya kiralarını belirleme ve benzeri uygulamalar olarak sayılabilir. Taşınmaz değerlemesi uygulamalarındaki çok parçalı çözüm arayışları bu konuda sorunlara sebep olmaktadır. Bu sorunların çözümü ve taşınmaz piyasasının istikrarlı bir halde işleyebilmesi için taşınmaz değerlemesinde etkin bir idari ve yasal altyapı umumi gerektir. Bu tez çalışması kapsamında öncelikle taşınmaz değerlemesiyle ilgili temel kavramlar üzerinde durulmuş, taşınmaz değerlemesi yöntemleri anlatılmış, taşınmaz değerlemesindeki iş süreci şematize edilerek adım adım incelenmiş, ülkemizdeki taşınmaz değerlemesine dair mevcut mevzuat analizi yapılmıştır. Ayrıca taşınmaz değerlemesi yapan kurum sayısındaki fazlalığı ortaya koymak üzere kurumsal analiz yapılmıştır. Ülkemizde taşınmaz değerlemesine model oluşturabilmesi açısından, yasal ve mülkiyet sistemi açısından benzerlikler gösteren Avrupa’daki başarılı örneklerden arasından Almanya, Hollanda ve İspanya seçilerek incelenmiştir. Ayrıca tasarlanacak Taşınmaz Değerlemesi mevzuat modeline altlık oluşturması amacıyla, tüm dünyada değerleme standartları kabul gören ilgili uluslararası standartlar ve organizasyonların örgütlenme yapıları ve standartları da irdelenmiştir. Yapılan bu çalışmada ulusal düzeyde taşınmaz değerlemesi faaliyetlerini yürütecek ve denetleyecek bir Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı, görev ve sorumlulukları ile belirlenmiştir. Bu Daire Başkanlığı ile ilgili öneri hazırlanırken uluslararası örnekler incelenerek ülkemizin taşınmaz değerlemesindeki idari yapılanma ihtiyacını karşılayacak ve idari yapılanma koşullarına da uygun olacak şekilde bir model ortaya çıkarılmıştır. Taşınmaz değerlemesi uygulamaları ile ilgili tüm yöntem, standart ve kurallara dair hükümleri içeren bir kanun tasarısı düzenlenmiştir.

Nowadays soil is managed in an insufficient and not effective way so that utilizable lands are decreasing. It is important to use the land, which is a valuable source and an important investment, within the context of “Sustainable Land Management”. To assess the value of a real estate by evaluating several factors, related to a real estate, e.g. location, environment, topography, utilization conditions etc. is called real estate valuation, which is a key factor for land management. Real estate valuation aims appraising the approximate price of real estate in case of a sale. With the appraisal of a property, it is targeted to assess the market value of it, which is necessary for selling, buying, investing, lending and taxation. The purposes of valuation changes; valuations can be done for investment decisions (buying, selling, building) or in some cases valuation is needed for lending purposes (taxation and insurance policies). Real estate valuation is being used in a wide range of applications including taxation, expropriation, mortgage, nationalization, land readjustment and land consolidation. So it is significant that governments should build real estate valuation systems, including legal and organizational bases, to provide real estate values for different applications. There are three major valuation approaches such as sales comparison approach, income approach and cost approach. Similar to the many other countries, three major methods (cost, income and sales comparison methods) are also used in Turkey. It is important to use the appropriate approaches for every property and the valuer should give the reasons for choosing a method in order to provide reliableness and transparency to customer. In the sales comparison approach calculations made with transaction prices of comparable and recently sold properties to estimate the market value of the property. The appraiser must have sufficient number of comparable properties for this method. First, the appraiser adjusts transactions prices of the comparable properties for differences in characteristics with respect to the subject property. After deriving a set of adjusted transaction prices, the appraiser has to reconcile the final adjusted transaction price. This approach is generally suitable for urban lands and buildings. Another approach is the income approach, which is mostly used for rural lands, rented properties and production facilities. The net income generated by the property is used to calculate its value in case of a sale. Income approach relates value to two things: first the rent or “incomes” that a property can be expected to earn and the resale value when a property is sold. The last valuation method is the cost approach. This method is commonly used for the valuation of the buildings. Its economic rationale is that no rational investor will pay more for an existing property than it would cost to buy the land and to build a new building on it. The appraiser estimates the land value by using the sales comparison approach and then the cost of building. When improvements are new, this approach has more validity. Using one of these methods is sometimes enough but using 3 methods together provides triangulation of multiple perspectives and will gives the appraiser a better picture of the value of the property. In Turkey, real estate valuation is used in quite a few applications, directly or indirectly. These applications are nationalization, management of real estate, constitution of rights on real estate, occasionally determining the sales and rental value; and particularly collection of taxes and expropriation. Solution seeking in real estate valuation applications being multipartite causes certain problems. An effective administrative and legal infrastructure in real estate valuation for solutions to these problems and functioning of real estate market in a stable way is a common requirement. One of the important problems is that real estate valuations are carried out by more than 20 institutions and in courts in Turkey. However, these institutions do not have a leading institution. As a result, there exist several values of a property, which are assessed by different institutions. Another problem is real estate complicated legislations and regulations in Turkey. There are too many laws and legal frames about valuation but none of them deals the problem fully. The importance of real estate valuation is invreasing everyday. So it is inevitable to design a healthy, safe and steady technical and legal infrastructure. Appraisers get the license from the Capital Markets Board of Turkey. The license system doesn’t meet the needs for real estate valuations. An appropriate Law on Real Estate Valuation and a leading institution of real estate valuation have to be operated and sustained. All of the researches show that Turkey doesn’t have a sufficient and effective real estate valuation system. Some arrangements are being made but they couldn’t be enough to solve the problem. There has to be holistic solution, which covers not only legislative and administrative bases, but also technical bases such as parameters and standards. This thesis involves basic concepts about real estate valuation and the analysis of current legislation of real estate valuation in Turkey. As a template to real estate valuation legislation model for Turkey, some successful examples from Europe that are similar in terms of legal and ownership systems are studied. In addition, international organizations’ structures and standards are examined in order to form basis for design of the real estate valuation legislation model. These countries, which are being examined, are Germany, Spain and Netherlands. These countries have their own legislation and administrative models. Especially Germany is a good case for Turkey because German and Turkish ownership legislations are similar to each other. In addition, German valuation system is an experienced and well-practiced system. The recognized international organizations are International Valuation Standards Committee, The Group of European Valuers’ Association and the Royal Institution of Chartered Surveyors. These organizations have international standards, such as International Valuation Standards and European Valuation Standards. It is necessary that the legislative model, which is designed for Turkey, has to be integrated to these international standards. This work defines a Real Estate Valuation Committee to conduct and control national real estate valuation activities and its duties and liabilities. While defining the committee, international committees and institutions’ organizational models are examined but also the construction of committee is prepared convenient to Turkey’s governmental system. A draft of a law consisting of precepts defining all the methods, standards and regulations about real estate valuation, is designed.