FBE- Yapı İşletmesi Lisansüstü Programı - Yüksek lisans
Bu koleksiyon için kalıcı URI
Gözat
Son Başvurular
1 - 5 / 149
-
ÖgeGayri menkul yatırım ortaklıkları ve Türkiye uygulaması(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2001)Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ilk olarak 1960 yılında ABD' de ortaya çıkmıştır. Gayrimenkul yatıran ortaklıklarının kurulmasındaki en temel amaç yatırımcılara büyük ölçekli ticari gayrimenkullerin veya ipotekli borçların mülkiyetinden fayda sağlama şansım vermektir. Bunun yanında GYO'lar vergiden muaf tutarak yatırımcıların daha büyük bir getiri elde etmelerini sağlanmıştır. Böylelikle, geniş bir yatırımcı grubu daha önceleri sadece büyük kaynaklarla yapılabilen yatırım fırsatlarını değerlendirilebilir hale gelebilecektir. Bunun için ilk adım 1960 yılında Başkan Eishenhower'in GYO'ya yönelik Vergi Hükümleri'ni kanuna geçirmesiyle atılmıştır. Geçen 40 yıl içinde temel hükümlerde bir değişiklik olmamış ancak bazı iyileştirmeler yapılmıştır. 1980'lerde ve 1990'larda yapılan vergi ile ilgili düzenlemeler GYO'lan olumlu yönde etkilemiştir. GYO'lara sadece vergi teşviği sebebiyle yatınm yapılması bir ölçüde engellenmiş, ana hedef olan gayrimenkule değer kazandırma ve bundan gelir elde etme amacına geri dönülmesi sağlanmıştır. 1986'da yapılan düzenleme ile GYO'lann mülklerini kendilerinin yönetebilmeleri sağlanmış, 1993'deki değişiklikle emeklilik fonlarının da GYO'lara yatınm yapabilmesi sağlanmış ve 1997'de GYO'lann faaliyetlerini kolaylaştıran şartlar sağlanmıştır. GYO'lar 1960'lann sonlarında yeni vergi teşviklerinin getirilmesi, gayrimenkul yatınmlannın federal düzeyde teşvik edilmesi, güçlü bir ekonomi ve gayrimenkul fıyatlannm yükselmesiyle birlikte hızlı bir gelişme göstermişlerdir. Bu arada bir çok GYO'nun güçlü kaldıraçtan yararlanarak yüksek miktarda borçlanması veya spekülatif yatıranlar yapması, aşın risk almalarına neden olmuştur. Bunun sonucunda, 1970'lerin ortalarında gelişme yavaşlamış ve hızlı bir düşüş yaşanmış, bir çok GYO mali açıdan zor durumda kalmıştır. Bankalar duruma müdahale etmişlerse de başanlı olamamışlar ve kendileri de mali açıdan zor duruma düşmüşlerdir. Bu olaylar nedeniyle bugün de GYO'lara karşı olumsuz yönde psikolojik bir etki bulunmaktadır. Bununla birlikte GYO'lar, 1984'ten itibaren vergi reformlarının diğer gayrimenkul yatınmlannı dezavantajlı hale getirmesi nedeniyle ekonomide önemli rol oynamaya başlamışlardır. Genel olarak üç çeşit GYO bulunmaktadır;. Öz Varlığa Dayalı GYO (Equity REITs); Alışveriş merkezleri, iş merkezleri, depo ve apartmanlar gibi gelir getiren gayrimenkuller ile konutlan, mülkiyeti kendisine geçecek şekilde satm alarak yatıran yapan GYO'lardır.. İpotek Senetlerine Dayalı GYO (Mortgage REITs); ticari gayrimenkuller ile konutlan finanse eden GYO'lardır. Bu amaçla gayrimenkul projelerini yapanlara «.as»»»» ödünç para verilmekle ve alınan faiz ortaklığın gelirini oluşturmaktadır. Kullanılan kaynak ise genellikle borçlanma yoluyla sağlanmaktadır.. Karma GYO (Hybrid REITs); her iki türün kombinasyonu şeklinde faaliyet gösteren ve her iki türün avantaj lanndan da faydalanan GYO'lardır. GYO'larda yatırımcının iki kere vergilendirilmesi engellenmiştir. Bunun yanısıra GYO'lar yatırımcılar açısından şu avantajlara sahiptir;. Gayrimenkuller gibi likidite sorunu yoktur, istenildiği an paraya çevrilebilmektedir,. Gayrimenkullerden oluşan portföy bu alanda uzman kişilerce yönetildiğinden, herhangi bir kişinin tek basma yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde etme imkanı bulunmaktadır,. Çeşitlendirilmiş ve risk açısından dengelenmiş portföylerin tüm verimliliğinden faydalanma fırsatı doğmaktadır,. GYO'lann performansları GYO'lann yöneticileri, bağımsız analistler, iş ve finans dünyasının yakın takibi altındadır, bu çok yönlü inceleme yatırımcıya bir tür güvence sağlamaktadır. GYO sektörü, Türkiye'de yeni ve gelecek vadeden bir sektördür. Sermaye piyasalarında önem kazanmaya başlamıştır. İlk GYO 1996 yılında kurulmuş ve 1997'de de halka açılmıştır. Bugün ise halka açık, hisse senetleri İstanbul Menkul Kıymetler Borsasına işlem gören toplam 8 adet GYO bulunmaktadır; Alarko, EGS, İhlas, İş, Nurol, Osmanlı, Vakıf ve Yapı Kredi Koray. İktisat GYO ise halka açılmak üzeredir. Türkiye'de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının beş yıllık bir geçmişi vardır. Ülkemiz gündemine 22 Temmuz 1995 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile gelmiştir. 1995 yılında yayınlanan bu tebliğden sonra ilk halka arz 1996 yılı sonlarında olmuştur. Birçok düzenleme eksikliklerine karşın bu tebliğe dayanarak 5 adet gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulmuştur. Bu ortaklıkların faaliyete geçmesiyle birlikte uygulamadan gelen sorunlar ve ihtiyaçlar da göz önünde bulundurularak 8 Kasım 1998 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun tebliği ile ilk yayınlanan tebliğ yerine geçerli olmak üzere yeni tebliğ yayınlanmıştır. Ülkemiz ekonomisinin lokomotif sektörlerinden birisi gayrimenkul sektörüdür. 1999 yılı gayri safi milli hasıla içinde inşaat ve konut sektörlerinin toplam payı %9,98'dir. Bu sektörün en önemli kuruluşları arasında yer alan GYO'lann geleceği konusunda piyasada olumlu beklentiler vardır. Gayrimenkul piyasasındaki yüksek kar, büyük şehirlerimizdeki gecekondu bölgelerinin rehabilitasyon ihtiyacı, hazine arazilerinin en verimli ve etkili şekilde kullanılma gereği GYO endüstrisine ilgiyi haklı olarak artırmaktadır. Yakın gelecekte GYO sayısının ve toplam portföy büyüklüğünün hızla artması beklenmektedir. Büyük yatırımcılar ve holding şirketlerinin bu sektörde yerini alma hazırlıkları yaptıkları bilinmektedir. XVII GYO'lar Sermaye Piyasası Kurulunun kontrolü altındadır ve şirketlerin %49'unun halka açılma zorunluluğu bulunmaktadır. Gelir ve Kurumlar vergisinden muaf olan GYO'lann kar dağıtma mecburiyetleri yoktur. ABD'deki %90 kar dağıtma zorunluluğu ile kıyaslandığında Türkiye'deki GYO'lann kazandığı fonları şirkette tutarak daha hızlı büyüme potansiyeli olduğu görülmektedir. Türkiye'deki GYO'larla ABD'deki Real Estate Investment Trust'larm (REIT) bir çok ortak yönleri bulunmaktadır. GYO'lar gayrimenkul sektörüne finansman sağlamakta ve piyasalarda likiditeyi geliştirmektedir. Başarılı halka arzlar sonucu ve finansal kuruluşlardan alınan kredilerden (maksimum kullanılabilir kredi miktarı öz sermayenin 2 katıdır) temin edilen fonlar, gayrimenkul sektörüne aktarılmaktadır. Ayrıca GYO'lar aracılığıyla gayrimenkul sektörünün finansmanı küçük çaplı yatırımcılara da büyük projelerin karlarına ortak olma şansı vermektedir. GYO'lar şeffaf bir gayrimenkul finansmanı modelidir. Anılan tüm konuların ayrıntılı olarak incelendiği tez çalışmasının ön hazırlık çalışmasında, İTÜ İnşaat Fakültesi son sınıf öğrencilerinden oluşan 9 kişilik bir grup yer almıştır. Çalışmanın bu kısmını aynı zamanda kendi bitirme ödevleri olarak hazırlamışlardır. Çalışmayı gerçekleştirecek bitirme grubu öğrencilerine toplam 6 saatlik ders verilmiştir. Her hafta kendileriyle toplantı yapılmış, şirketlerle yapılacak görüşmelerde sorulacak sorular üzerinde tartışılmıştır. Yeterli altyapı hazırlandıktan sonra, şirketlerle görüşmeye başlanmıştır. Şirketlerin organizasyon yapıları, portföyleri, yatırım stratejileri ve karşılaştıkları sorunlar hakkında bilgi alınmıştır. Görüşmeler sonucunda elde edilen bilgiler düzenlenmiş ve değerlendirilmiştir. Bunlardan elde edilen sonuçlardan yola çıkılarak, GYO Sektörünün profilini çıkarmaya yardımcı olacak bir anket hazırlanmıştır. Kasım ayı içinde daha önce yüzyüze görüşmelerin yapıldığı şirket çalışanları ile telefon bağlantısı kurularak anket formu ile gerekli bilgi verilmiş, daha sonra da bu formlar şirketlere fakslanmak suretiyle gönderilmiştir. Şirketlere sorulan sorular ve elde edilen sonuçlar bir tablo haline getirilmiştir, yorumlanmıştır. Tez çalışması, geniş bir literatür araştırmasıyla hazırlanan teorik altyapı, pratikteki durumu sergileyen görüşmeler ve anket çalışması ve bunların değerlendirilmesiyle elde edilen sonuçlar ve yorumlardan oluşmaktadır.
-
ÖgeBanka açısından inşaat firmalarının kredi analizi(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2000)
-
ÖgeKompozit ve betonarme prefabrik karkas bir endüstri yapısının maliyet karşılaştırılması(Fen Bilimleri Enstitüsü, 1999)Yüksek lisans tezi olarak hazırlanan bu çalışmada, bir sanayi yapısı tipinin, çelik- beton kompozit ve prefabrik betonarme elemanlı taşıyıcı sistem çözümlerinin karşılaştırılması yapılmıştır. Sistem, enine doğrultuda 2 açıklıklı mafsallı çerçeve olarak düzenlenerek 48 m, boyuna doğrultuda ise 5 açıklıklı mafsallı çerçeve olarak düzenlenerek 60 m aşmaktadır. Yapı iki katlıdır ve kat yükseklikleri 5m ve 4 m'dir. Yapı, II derece deprem bölgesindedir, zemin Z2 sınıfıdır. Kompozit çözümde, yapının yatay yükler altındaki stabilitesi, kolonlarla birlikte enine ve boyuna doğrultuda düzenlenen düşey kafes kararlılık sistemleriyle sağlanmıştır. Kompozit döşeme, asma katta 9.5 cm kalınlığında kullanılmış olup, malzeme beton BS30'dur. Genelde malzeme olarak: çelik hasır, çelik St37, kirişlerde beton BS30, kolonlarda beton BS25 seçilmiştir. Çelik enkesitleri olarak, çatı ve arakat kirişlerinde yapma I profili, kolonlarda yapma I ve NPI profilleri, oluk kirişlerinde NPU profili, aşıklar St33 malzeme boru profil, kararlılık bağlan diyagonallerinde ise NPU ve kutu profiller seçilmiştir. Çözümde plastik hesap yöntemi kullanıldığı için düşey yükler TS4561'de verilen 1.7 değerinde yük güvenlik katsayısı ile çarpılarak, arttırılmıştır. Kirişlerin boyutlandınlmasında, taşıma kapasitelerinin aşılmaması ve şekil değiştirmelerin, standartlarca belirli sınırlar içinde kalması esas alınmıştır. Prefabrik betonarme elemanlı yapının yatay yükler altındaki stabilitesi ve yanal haraketin kontrolü ise yalnız tabanda ankastre kolonlar tarafından sağlanmıştır. Betonarme arakatta, gerek 30 cm kalınlığında öngermeli boşluklu plaklar ve gerekse 5 cm kalınlığında topping betonu beton BS30 'dur. Öngermeli aşık ve oluk kirişinde de beton BS30, öngerme teli ve çelik hasır kullanılmıştır. Çatı ve arakat kirişlerinde beton BS40, Vz inç öngerme demeti ve BÇin donatı kullanılmıştır. Prefabrik betonarme elemanlı çözümde, taşıma gücü yöntemi kullanıldığı için, sabit yükler için 1.4, hareketli yükler için ise 1.6 değerinde TS500'de verilen yük güvenlik katsayıları ile çarpılarak, artırılmıştır. Öngermeli kirişlerin boyutlandınlmasında, transfer durumu ve servis durumu için kiriş boyunca gerilme tahkiki, teçhizatlandınlan kirişlerin moment ve kesme kuvveti taşıma kapasitelerin kontrolü ve şekildeğiştirmelerin, standardlarca belirli sınırlar içinde kalması esas alınmıştır. Kolonlarda ise her iki eksen için burkulma kontrolü yapılmıştır. Deprem ve rüzgar kuvvetleri çeşitli yük katsayılan ile çarpılarak düşey yükler ile superpqze edilmiş ve en olumsuz sonuçlan veren durum, hesaplarda gözönüne alınmıştır. Birinci bölüm giriş olup, ikinci bölümde çelik-beton kompozit çözüm hesaplan, üçüncü bölümde prefabrik betonarme çözüm hesaplan gösterilmiştir. Dördüncü bölümde ise, her iki çözüm için döşeme, kiriş, kolon ve diyagonallerin metraj ve kesifi gösterilmiş, maliyet ve ağırlık bakımından sonuçlann karşılaştınlması yapılmıştır. Karşılaştırmalar sonucunda maliyet bakımından, çelik-beton kompozit taşıyıcı sistemli çözümün prefabrik betonarme taşıyıcı sistemli çözüme nazaran %27 oranında ekonomi sağladığı, aynca ağırlık bakımından çelik-beton kompozit taşıyıcı sistemli çözümün prefabrik betonarme taşıyıcı sistemli çözüme nazaran %60 oranında hafif olduğu görülmüştür.
-
ÖgeKazakistan kamu yatırım projelerinin planlaması ve finansmanı(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2004)Bu tez, Kazakistan kamu yatırım projelerinin fikir olarak doğuşundan, hazırlanmasına, analizine, seçimine veya elenmesine, uygulamasına ve sonunda uygulamasının değerlendirilmesine kadar geçen aşamaları evreler halinde açıklamayı hedeflemektedir. Bilindiği üzere, 16 Aralık 1991 yılında eski Sovyet yönetimini terk ederek bağımsızlığına kavuşan Kazakistan Cumhuriyeti, 1999 yılı ile birlikte pozitif bir büyüme trendi yakalamış, büyüme ve kalkınma yolunda önemli basanlar kazanmıştır. Ülke ekonomisi, söz konusu duruma paralel olarak yeni yatırımların varlığına ihtiyaç duymaktadır. Tez, günümüz ortamında tecrübe edilen uygulamalar ışığında Kazakistan Cumhuriyeti kamu yatırım projelerinin nasıl gerçekleştiğini görüntülemeyi amaçlamaktadır. Birinci bölümde Kazakistan'ın Orta Asya Cumhuriyetleri içindeki önemi anlatılmış ve tez çalışmasının genel amacı ifade edilmiştir. İkinci bölümde tanımlar verilmekte; yatırımın genel tanımı ile birlikte proje kavramı ve nitelikleri açısından farklı gruplara ayrılan yatırımların tanımları verilmektedir. Sonunda, yatırım projesi kavramı özellikleri ile birlikte açıklanmaktadır Üçüncü bölümde Kazakistan tanıtılmaktadır. Ülkenin coğrafi konumu, idari yapısı, temel ekonomik göstergeler, bağımsızlıktan sonraki ekonomi ve yatırıma yönelik gelişmeler, Kazakistan sanayisi, inşaat sektörünün gelişimi, Kazakistan'a gelen yabancı yatırımlar, Türkiye ile Kazakistan arasındaki ticari ve ekonomik ilişkiler, Türk işadamlarının yatırımları ve Türk müteahhitlerinin durumu anlatılmıştır. Dördüncü bölümde Kazakistan kamu yatırım projelerinin, yatırım kavramının oluşumundan, uygulanmasına ve tamamlanmasına kadar olan aşamalar anlatılmıştır. Proje evreleri anlatılırken ülke faktörlerinin proje kararlarına etkisi ve uygulamalardaki farklılıklar belirtilmiştir. Bu bölümde Kazakistan'ın kalkınma plan ve stratejileri, kamu yatırım programı ve Kazakistan ihale sistemi, proje evrelerinin gelişimi ile birlikte anlatılmıştır. Beşinci bölümde Kazakistan kamu yatırım projeleri, finansman kaynaklan açısından değerlendirilmiştir. Kazakistan'daki projelere finansman sağlayan uluslararası yatınm ve kalkınma kuruluşlan anlatılmıştır. Altıncı bölümde Dünya Bankası Danışmanlığında gerçekleşen projelerin teklif, ihale ve sözleşme aşamalan anlatılmıştır. Tezin yedinci bölümünde yapılan çalışmanın içeriği ile ilgili genel bir değerlendirme yapılmıştır.
-
ÖgeBankalarda inşaat firmalarının kredi tahsis süreci inşaat sektöründe finansal analiz oranları(Fen Bilimleri Enstitüsü, 2001)Bu çalışmada bankalar ve finans kurumlarınca inşaat firmalarına yapılan kredi tahsisi sırasında karşılaşılan sorunlar ve bu sorunların çözüm yoları ortaya konmuş, bu sorunlara rağmen sağlıklı bir analizin nasıl yapılması gerektiği üzerinde durulmuştur. İnşaat firmalarının en temel karakteristik özelliklerinden biri olan işlerin yıllara yaygın olması ve gelir gider hesaplarının ancak işin geçici kabulünün yapılmasından sonra gelir tablosuna yansıtılması nedeniyle finansal analizin en temel unsuru olan oran analizi inşaat firmaları için yetersiz kalmakta ve yanıltıcı sonuçlar verebilmektedir. Bu tabloyu rakamlarla ortaya koymak amacıyla 1997,1998 ve 1999 yıllarına ait 15 farklı sektörün 19 adet finansal analiz oranı incelenmiştir. Bu amaçla önce her sektör için belirli sayıda firmanın hem aritmetik ortalama hem de medyana göre hesaplanan ortalama oranları, oran bazında listelenerek karşılaştırılabilecek hale getirilmiştir. Ardından oluşturulan veri tabloları oran ve sektör bazında analiz edilerek inşaat sektörü oranlarının mevcut durumu ile bu oranların diğer sektör oranlarından saptığı noktalar tespit edilmiştir. Oran analizinin neden çok sağlıklı sonuçlar vermediği rakamlarla ortaya konduktan sonra bir bankada bir inşaat firmasının kredi tahsis süreci adım adım incelenerek oran analizinin eksikliğinin hangi tür inceleme ve analizlerle giderilebileceği açıklanmış, rakamlardan çıkarılamayacak erken uyarı sinyallerinin ve risk faktörlerinin neler olduğu belirtilerek gerek bankalarda gerekse de inşaat firmalarında bu konuda çalışan ilgililere ışık tutulmaya çalışılmıştır.